一家之言 – 「回購」公共空間

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05/09/2008

一家之言 – 「回購」公共空間 吳永順

近日,政府公布第二份涉及公共休憩空間的私人項目名單。發展局局長更提及由私人項目的小業主「回購」公共空間的可行性,令公共空間再度成為城中話題。

哪究竟甚麼是「公共空間」?從城市規劃角度看,公共空間(PublicSpace)就是城市中可讓公眾享用的空間。所謂「公共」,亦理應是不限社會階級,無分貧富貴賤,人人可享。種類包括街道、廣場、天橋、隧道、車站、碼頭和公園等。比方說,皇后像廣場和愛丁堡廣場、未拆前的天星碼頭和皇后碼頭、太原街市集、旺角西洋菜街的行人專用區,甚至從前的大笪地,都是「公共空間」。再者,「公共空間」也不一定在地面,例如半山行人扶手電梯和穿梭中區各商業大廈的天橋系統,都可被視為「公共空間」。

平台花園可計休憩用地

有趣的是,翻查香港城市規劃相關的條例和指引,原來根本沒有「公共空間」的概念。在《香港規劃標準與準則》(HongKongPlanningStandardsandGuidelines)內,只有「休憩用地」(OpenSpace),定義是︰「這是一個法定土地用途地帶,用以提供休憩用地及康樂設施供公眾享用。」更訂明︰「這個詞與『康樂休憩用地』(RecreationOpenSpace)可交替使用。」

至於「康樂休憩用地」意思是︰「露天用地,由公營或私營機構發展,主要作動態及/或靜態康樂活動用途,並計入休憩用地的供應標準內。這類用地,包括設於地面及平台的休憩用地,但須符合若干規定……」

由此可見,休憩用地不一定由政府發展和管理,而且也不必在地面。故此,由發展商建的平台花園,也可計入法定的休憩用地供應。如果發展商願意承擔興建和管理該等休憩用地的責任,省卻政府資源開支,政府又怎會不歡迎?

公共空間由私人發展和管理是一回事;但私人佔用而排拒公眾,或是選擇性地讓公眾使用,便是另一回事了。

連串爭端恐怕便是因此而生。

發展商「出術」小業主上身

位處西九龍的一個住宅發展,原址本來是船廠和工業大廈,當年發展商向城規會申請更改土地用途,主動提出以住宅平台花園作公共休憩用地,利誘城規會批准其住宅發展計畫,最終成功獲批。可是發展商在賣樓過程中刻意淡化屋苑中的公共空間,小業主買樓時誤以為平台花園是私人地方。入伙多年,才驚覺這裏原來是公共休憩用地,按地契要求被逼開放近十萬平方呎的平台花園與市民分享,為小業主帶來諸多不便以及複雜的保安問題。

一旦業權賣斷,發展商便逃之夭夭,以後公共空間一切保安維修及保養的責任和開支,便轉嫁到小業主身上。作為小業主,又豈不會深感不忿?

雖然不能說小業主們沒有責任,但售樓方法顯然值得商榷。發展商賺取了售樓利益,卻要住客承擔公共空間的管理責任,看來亦是有欠公道。

早年由房協發展,位於港島上環的荷李活華庭,物業內也有提供公共休憩用地於荷李活道旁邊,且設有公用電梯連接七層樓以下的皇后大道中以方便市民上落。不過,當管理責任交還小業主後,住客為免長期負擔維修保養費用,索性把電梯關閉,市民便無從使用了。

解決方法不能一刀切

為解決這些矛盾,政府提出由小業主回購公共空間的建議,首要考慮的是公共空間變為私用對公眾有甚麼損失。倘若空間使用率不高,或者同區有另一片可以補償欠缺的休憩用地,此舉未嘗不是一個可取的做法。不過,解決方法不能一刀切。每一個案應因地制宜,按個別情況酌情考慮,亦應參考公眾意見。比方說,假如發展商要回購國金商場的平台花園,或時代廣場的公共空間,公眾便較難接受了。

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