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05/09/2008
一家之言 – 「回購」公共空間
近日，政府公布第二份涉及公共休憩空間的私人項目名單。發展局局長更提及由私人項目的小業主「回購」公共空間的可行性，令公共空間再度成為城中話題。
哪究竟甚麼是「公共空間」？從城市規劃角度看，公共空間(PublicSpace)就是城市中可讓公眾享用的空間。所謂「公共」，亦理應是不限社會階級，無分貧富貴賤，人人可享。種類包括街道、廣場、天橋、隧道、車站、碼頭和公園等。比方說，皇后像廣場和愛丁堡廣場、未拆前的天星碼頭和皇后碼頭、太原街市集、旺角西洋菜街的行人專用區，甚至從前的大笪地，都是「公共空間」。再者，「公共空間」也不一定在地面，例如半山行人扶手電梯和穿梭中區各商業大廈的天橋系統，都可被視為「公共空間」。
平台花園可計休憩用地
有趣的是，翻查香港城市規劃相關的條例和指引，原來根本沒有「公共空間」的概念。在《香港規劃標準與準則》(HongKongPlanningStandardsandGuidelines)內，只有「休憩用地」(OpenSpace)，定義是︰「這是一個法定土地用途地帶，用以提供休憩用地及康樂設施供公眾享用。」更訂明︰「這個詞與『康樂休憩用地』(RecreationOpenSpace)可交替使用。」
至於「康樂休憩用地」意思是︰「露天用地，由公營或私營機構發展，主要作動態及/或靜態康樂活動用途，並計入休憩用地的供應標準內。這類用地，包括設於地面及平台的休憩用地，但須符合若干規定……」
由此可見，休憩用地不一定由政府發展和管理，而且也不必在地面。故此，由發展商建的平台花園，也可計入法定的休憩用地供應。如果發展商願意承擔興建和管理該等休憩用地的責任，省卻政府資源開支，政府又怎會不歡迎？
公共空間由私人發展和管理是一回事；但私人佔用而排拒公眾，或是選擇性地讓公眾使用，便是另一回事了。
連串爭端恐怕便是因此而生。
發展商「出術」小業主上身
位處西九龍的一個住宅發展，原址本來是船廠和工業大廈，當年發展商向城規會申請更改土地用途，主動提出以住宅平台花園作公共休憩用地，利誘城規會批准其住宅發展計畫，最終成功獲批。可是發展商在賣樓過程中刻意淡化屋苑中的公共空間，小業主買樓時誤以為平台花園是私人地方。入伙多年，才驚覺這裏原來是公共休憩用地，按地契要求被逼開放近十萬平方呎的平台花園與市民分享，為小業主帶來諸多不便以及複雜的保安問題。
一旦業權賣斷，發展商便逃之夭夭，以後公共空間一切保安維修及保養的責任和開支，便轉嫁到小業主身上。作為小業主，又豈不會深感不忿？
雖然不能說小業主們沒有責任，但售樓方法顯然值得商榷。發展商賺取了售樓利益，卻要住客承擔公共空間的管理責任，看來亦是有欠公道。
早年由房協發展，位於港島上環的荷李活華庭，物業內也有提供公共休憩用地於荷李活道旁邊，且設有公用電梯連接七層樓以下的皇后大道中以方便市民上落。不過，當管理責任交還小業主後，住客為免長期負擔維修保養費用，索性把電梯關閉，市民便無從使用了。
解決方法不能一刀切
為解決這些矛盾，政府提出由小業主回購公共空間的建議，首要考慮的是公共空間變為私用對公眾有甚麼損失。倘若空間使用率不高，或者同區有另一片可以補償欠缺的休憩用地，此舉未嘗不是一個可取的做法。不過，解決方法不能一刀切。每一個案應因地制宜，按個別情況酌情考慮，亦應參考公眾意見。比方說，假如發展商要回購國金商場的平台花園，或時代廣場的公共空間，公眾便較難接受了。