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28/03/2008
一家之言 – 半山設高限摩廈不再
筆者中學時代在港島西半山居住，住宅露台外是一望無際的維港景致，還可遠眺昂船洲。就讀的學校，坐落般含道；彎彎曲曲的馬路旁，還有不少三、四層高的歐陸式洋房。對面的香港大學校園，仍有多片大草坪。
不久，附近的樓宇陸續重建，變成三、四十層高的住宅大廈；連隔壁的中學拆掉後都變作豪宅；大學校園也逐漸變成石屎森林。
最近發現，連路口那以為不會重建的教堂都加建了一座高樓，終於把窗外最後的一綫海景都堵住了。
半山經過近三十年來不斷發展，實在愈建愈密，樓宇一幢比一幢高，塞車問題也日趨嚴重。
海景單位價值不菲，發展商唯有不停向高空打主意；樓宇愈高，高層單位被遮擋的機會便愈少。於是發展商和建築師想盡辦法，把樓宇增高。例如在平台建多層停車場、住客會所和空中花園，把住宅「墊高」；或增加樓層高度，把本來二點八米至三米已足夠的樓層高度，增至三點五米或以上，藉此在不加面積的情況下，托高樓宇來增加海景單位的數目。
不管密度擠逼問題猶在
如此下去，樓宇勢必不斷增高。有如在紅館看演唱會般，前排的觀眾從座位站起來，後面的還會乖乖的坐着嗎？
為了堵截樓宇你爭我奪不斷增高的惡性循環，政府終於出手。城規會上周修訂了「半山區西部分區計畫大綱圖」，為區內用地增設高度限制。設定高限為主水平基準以上一百一十五米至三百二十米不等，把樓高限制於二十至三十層。
筆者認為，政府這一步縱是來遲了一點，卻總算走對了方向。在城市規劃中限制樓宇高度，至少可讓城市整體景觀得到保障。維港山脊綫不受遮檔之餘，也讓市民在山頂仍可望見維港。不過，單靠高度限制而不管密度，便未能解決半山發展過分擠逼的問題。
高挑變肥胖影響通風
若然地積比率不變，同一發展面積不能向高空發展，便只好增加覆蓋率。樓層減少，每層樓面面積便因此增加。樓宇由高挑變肥胖，令樓與樓之間的空間變窄，不但影響城市通風，且有更加擠逼的感覺。
不過，要一刀切地降低地積比率，又牽涉極為複雜的利益問題。區內住客固然支持，但等待發展商出價收購的舊樓業主，便因物業重建價值驟降而蒙受損失，確是令人傷透腦筋。
更改土地用途應嚴格審批
其實，半山過度發展的問題另一癥結，在於過去好些本來是劃作「政府、機構或社區」(Government,Institutional&Community(G/IC))用地的土地如中小學等，被發展商收購，再經城規會批准後向政府補地價，便改作高密度住宅項目。對這類更改土地用途而增加發展密度的個案，城規會往後應更嚴格的審批。
至於交通問題，半山道路容量已達飽和，馬路亦難以擴闊；政府可考慮多建行人電梯系統，讓居民以步代車，不用倚賴汽車作為唯一的交通工具，以減低車輛流量，也可改善空氣質素。
不禁要問，愈見擠逼的西半山，還算是「高尚住宅區」嗎？