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29/08/2008
一家之言 – 消失中的「環保露台」？
立法會選舉如箭在弦，不少候選人都不約而同地以「反對屏風樓」作為競選政綱。
那一邊廂，發展局局長率先出招，透露即將進行公眾諮詢，研究監控「發水樓」的問題。
二○○一和○二兩年，政府為了推動環保及創新建築設計，陸續推出作業指引，以「豁免計入建築面積」作誘因，鼓勵發展商在住宅樓宇提供環保露台、工作平台和空中花園等設施。
露台所以環保，因為可以遮蔭擋雨。露台作為室內與室外的緩衝空間，減低陽光直射進屋內，令室內降溫；下雨時有露台阻隔，住戶毋須把窗戶關上，保持居所通風，直接減低使用空調的能源消耗。
工作平台提供半室外地方晾曬衣物，又減低乾衣機的用電。
空中花園讓高樓中間挑空，也可令城市更加通風。
以預製組件建外牆，由於組件在工廠製造，除質量監控較佳外，亦減少在地盤用料的耗損。於是政府又容許不多於三百毫米厚的預製組件外牆，豁免計入建築面積。
政府豁免發展商逐呎賣
不過，為免發展商無止境的加建，政府還是設置上限。比方說，每個單位只能「獲贈」二至五平方米的環保露台，面積則按單位大小而定。
指引亦訂明除公用花園和預製組件外牆外，其他獲豁免面積不能超過總樓面面積的百分之八。
既然有面積優惠，發展商當然老實不客氣，把設施一呎不留地「炒盡」。
問題是：興建這些環保設施雖然獲得政府豁免計算面積，但事實上，環保露台、工作平台和預製組件外牆卻可計入賣樓的「實用面積」(或稱「銷售面積」)。公共走廊部分不計面積免補地價，但售樓時又可當「建築面積」賣給買家。
由於政府對發展商賣樓所用的「建築面積」並沒有統一的定義，發展商便理所當然地把豁免計算所得的面積，全數當「建築面積」賣給置業者了。
打通單位露台一個留低
發展商把政府「送贈」的樓面面積出售，難怪有批評者以「利益輸送」來形容
除此之外，「豁免面積」的舉措，也產生不少其他問題。
比方說，潮流興相連單位，住客若買入設有環保露台的左右兩個單位意圖打通，依足程序入則時便不能獲得屋宇署批准。為甚麼？因為環保露台是獲豁免的樓面面積，如果每個單位的露台早已取盡五平方米的優惠上限，兩個單位打通成一個，「獲贈」的露台總面積便變成十平方米，超出了上限，兩個露台便只能活一個了。弔詭的是，業主以真金白銀購買兩個環保露台，打通單位後卻只能用一個，豈不是很荒謬？
降低密度治
屏風樓之本
優惠實施七年，效果陸續呈現。樓宇總面積因「環保優惠」而增加，空中花園又令樓宇增高。樓宇體積愈來愈大，自然更高更「屏風」；結果連規劃署也始料不及。市民發現樓宇過高過密，便遷怒於規劃錯誤，規劃署成為眾矢之的。但又有多少人知道，當年提出一干優惠的，其實不是規劃署。正是「黑狗『送禮』，白狗當殃」，怎不連呼冤枉？
「屏風樓」的成因很多，但主要是建築密度過高，再經「發水」處理，自然令問題加劇。控制高度根本不能解決，唯有降低密度才是治本之法。政府重新檢討環保設施豁免面積的政策，減低建築密度，對改善日趨擠逼的城市環境應有幫助。倘若環保設施優惠期一旦完結，「環保露台」可能成為絕響。