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25/07/2008
一家之言 – 舊區重建與更新
區重建啟動以來，一直爭議不絕。
本來，舊區樓宇破舊，街道狹窄，社區設施和休憩用地不足；市區重建局擔當規劃者的角色，為舊區用地重組，通過「綜合發展區」的規劃，為社區提供缺乏的公共空間和社區設施，改善社區環境，概念上應該是好事。
豈料實踐下來又變成另一回事。結果是：小街、小巷、小販一一湮滅，傳統行業本土特色舊區風情社區網絡全部消失；換來如龐然大物般的商業樓宇或一幢幢高聳入雲的摩天豪宅，公共空間又限制重重……一切罪狀都算到市建局的頭上，更新者變成破壞者。
究竟發生了甚麼事？
市民對市區重建模式愈來愈不滿，而市建局和過去的土地發展公司選擇的重建地點，又偏偏位處充滿地區特色及本土經濟的街道，例如喜帖街、波鞋街、雀仔街、花布街、太原街和嘉咸街；或是滿載歷史文物的地段，如灣仔街市和衙前圍村等。這些選址便無可避免地激化保育與發展的矛盾。
市建「連人 帶街」吃掉
執行市區重建項目愈見荊棘滿途，歸根究柢就是與社會價值觀背道而馳。
另一個令人詬病的地方，便是發展密度。筆者曾經指出市區重建令發展密度大增的「秘訣」，就是以整個發展區作地盤，把本來沒有發展潛力的街道統統計入地盤面積，以增加總發展面積，令項目在財政上更具吸引力。
《市區重建策略》規定市建局必須財政自給。因此，重建後的建築密度愈高，財政風險便愈低了。
早期的土發項目如中環中心、荃灣七街和尖沙嘴四街等大型項目，不但把街道計算地積比率，且更納入建築用地。最終屏風高樓拔地而起，更「連人帶街」都吃掉了。那個年代，地產商都不能做的「吃街」，土發公司和市建局卻做到了。
不過，往後的太原街項目，街道不建樓，但卻依舊計入地盤面積。直到近年的中環卑利街、嘉咸街和深水埗荔枝角道桂林街及醫局街，重建區內街道得到保存之餘，也不計算地積比率。士丹頓街項目的地積比率限制，更比發展商個別發展為低，市建局更稱這是最多不同保育元素的項目(包括保育必列者士街街市大樓，部分舊唐樓及區內現有的里巷風貌)。
最近市建局公布最新的保育計畫，展開保育四十八幢具歷史價值的廣州式騎樓建築，不再以發展掛帥。
由此可見，多年來專業團體、社區組織和保育人士的大聲疾呼，正默默地轉化了市建局決策者的思維。縱是如此，市建局的進步和批評者的期望，似乎仍有落差
市區更新應與民共議
推土機式的重建並非唯一的市區更新方法。至於如何更新，應因應各區需要與民共議，務使方案合乎社區訴求。在規劃方面，應當考慮甚麼值得保留，是樓宇硬件？是空間質素？是生活模式？是社區網絡？怎樣才是洽當的密度？對環境有何影響？如何令項目財政上可行？都是市建局作為規劃者未來的挑戰。
發展局展開了為時兩年的《市區重建策略檢討》，分三個階段進行，包括構想、公眾參與和建立共識，期望可為市區更新鋪設新的路軌。