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16/05/2008
一家之言 – 西九設高限言之過早
城規會在上月中，把西南九龍分區計畫大綱圖修訂，為「西九文化區」設定發展參數。
在修訂了的規劃圖中，「西九文化區」被劃為「藝術、文化、娛樂、商業及其他用途」。地積比率限制為一點八一(即總建築面積約七百八十萬方呎)。文化區內可建住宅以增加人氣，但比例必須在兩成以下；區內要提供不少於二十三公頃的公共休憩用地，當中三公頃為廣場；臨海地帶要有至少二十米闊的海濱長廊，讓公眾可接近維港。
值得留意的是，城規會把海旁的四十公頃土地劃分為三區，分別設有不同的建築物高度限制。西端近油麻地避風塘的甲區為五十米，東面近尖沙嘴的丙區為七十米，而中段的乙區則為一百米。
據傳媒報道，規劃署指此舉可以避免「西九文化區」出現屏風樓。
密度過高也有屏風效應
筆者對此報道感到奇怪，屏風樓的成因在於樓宇布局和建築密度；倘若建築密度過高，單單控制高度只會令樓宇向橫發展，屏風效應出現的機會反而增加。換句話說，高度限制根本不是解決屏風樓的辦法。難道規劃署至今還不明白？
請別誤會，筆者不是反對為海旁建築物高度設限。高度管制確是城市設計指引的一部分。筆者認為，現今西九文化區未有確實的總體規劃，此刻設置硬性的高度限制，實在不是時候。一群建築師深有同感，故此早前向城規會提出了反對意見。
要知道，西九文化區佔據維港海岸綫的大片土地，是日後維港景觀的重要組成部分。市民的期望，應是一個具世界水準的高質素城市設計。
西九既是文化區，將來的文化藝術設施便自然成為該區的主角和地標。但至今詳細的發展藍圖還未誕生，文化設施如音樂廳劇院和博物館在哪裏？商場、酒店和住宅在哪裏？公共空間又如何作布局設計？仍然有待日後組成的西九文化區管理局擬定設計方案。
在整體規劃圖欠奉的情況下，那五十米、七十米和一百米的高限如何制定？是經過深思熟慮還是某程度上的隨意，便令專業人士們存有疑問和難以信服了。
未有設計先設高限，是不必要地窒礙文化區的整體設計，難免被認為是本末倒置。
管理局日後還可把關
規劃署關注樓宇高度問題而作出管制無疑是出自一番好意，但西九土地仍未賣斷，不在發展商手中，日後西九管理局的設計還可讓城規會把關。如今在未有詳細設計下貿然硬性設定高限，實在並無必要。
雖然倘若日後有需要對法定的高度限制有任何修訂，法例亦容許倡議者向城規會申請放寬高限。但過程繁複必然費時失事，且不必要地影響整體工程的進度了。
其實，應先讓西九管理局通過公眾參與作出整體設計，待城規會批准後，再制定限制以監管日後的發展，才是較可取的做法。最近規劃署的《中環海濱區城市設計研究》，不也是這樣做嗎？