The Civic Party respects your personal privacy and is committed to maintaining your trust and confidence. We believe in ensuring the security of your personal information. Please contact us if you have any questions or concerns. The purpose of collecting the information in this form is to complete the purchase concerned and allow the Civic Party to contact you in the future. We are the sole owner of any information we collect. Your personal information is not lent or sold to anyone for any purpose.
09/05/2008
一家之言 – 解構摩天巨塔「復活」之謎
港島灣仔堅尼地道，是個中密度的住宅區，不但交通方便，而且綠樹成蔭，鳥語花香。如今正面對高密度發展的威脅，引起了附近居民的強烈關注。
在堅尼地道以北和船街以東的一片面積超過一公頃的斜坡土地，以前在規劃圖上是劃作公共休憩用地、社區用地和住宅用地。一九八五年城規會按照發展商的建議，把該片土地劃作「綜合發展區」。
發展商在一九九四年獲城規會批准了在該區，興建一座九十三層高，客房總數達二千二百房的酒店。隨後再獲屋宇署批准圖則，卻沒有展開工程。
二○○四年，發展商把設計修改，一幢巨塔變成兩幢六十層的「板狀」建築slabblock(當時「屏風樓」的稱號仍未誕生)，再向城規會闖關，卻因區議會和市民反對，遭到否決。
不過，發展商在○四年已把九四年方案，以輕微修訂申請再獲城規會批准，隨後再經屋宇署批出圖則。此舉成功且合法地把九十三層巨塔方案復活，居民卻全不知情。
最近，居民驚覺那十四年前獲批的巨塔方案竟然死灰復燃，且正準備展開換地程序。屏風樓建不成，卻來個高聳入雲的巨無霸。發展總樓面面積達一百八十萬方呎，是國金二期的九成，比合和中心還要高；而車輛出入口只靠早已飽和雙程單綫行車的堅尼地道。居民憂慮倘若巨塔建成，必會加劇交通擠塞。
五成一官地政府成全
照道理，按今天的規劃標準，摩天巨塔破壞山脊綫，屏風樓卻阻礙城市通風和景觀，兩者都不能接受。問題的核心，就是發展規模過大，而發展規模，又繫於龐大的地盤面積。不過，十四年前，城規會會議不公開，市民對城市發展的認識和關注也遠較今天為低，還未意識到過度發展對城市的影響。
值得留意的是，發展商所擁有的土地，只佔綜合發展區的四成九(約五千八百平方米)，其餘五成一，至今仍是官地。
換句話說，發展商縱使獲得城規會和屋宇署的圖則批准，但倘要啟動發展，還欠地政總署與發展商完成土地交換———即發展商交出原來的私人土地，來換取包括政府土地和私人土地的整幅「綜合發展區」用地，若有價值上的差額，政府便以補地價形式向發展商徵收。
一言蔽之，政府要成全這超級巨塔計畫，便要把本屬公共空間的土地賣給發展商一併發展。
有人會問，為甚麼當年的城規會批准，並沒有時間限制？又為何發展商未有全部的土地業權仍可獲屋宇署批准呢？
按《建築物條例》第十四條所述：「建築事務監督批准任何圖則或同意任何建築工程的展開，均不能當作賦予任何土地業權。」即是說，屋宇署批准圖則與否，與土地是否屬申請人所有，並無必然關係。
吊詭的是，按城規會的守則，倘若圖則一旦獲屋宇署批准，便算工程展開，時限條款便不適用了。試問發展商既然沒有土地的全部擁有權，工程又如何展開？
今天摩天巨塔如箭在弦，政府聲稱按程序依法辦事，發展商有合理期望，居民氣憤難平也可以理解。只歎時移勢易，制度過時。
哪事到如今，市民是否被逼無奈地迎接一項過了時的規劃成果？還有轉圜餘地嗎？
應否把公共空間賣掉？
餘下的問題是，政府應否把本屬公眾的公共空間賣掉？如果是，又為甚麼不把有關土地放進「勾地表」公開競投，而以換地形式與鄰地業主交換？這便牽涉社會公義的範疇了。
筆者從來並不反對發展，關注的只是發展密度和恰當的城市設計。在這個案中，發展商若然只在本身擁有的土地發展，總建築面積便可減半，既可保存既有發展權，對社區的負面影響也較低了。但發展商會接受嗎？答案不問而知。