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26/09/2008
一家之言 – 邁向低密度的城市規劃
近日，香港出現了一批又一批的苦主。有毒奶苦主、有迷你債券苦主，還有一群規劃苦主。
一個討論城市規劃的公聽會，變成了各區規劃苦主申訴大會。分別來自西半山、灣仔、北角及鰂魚涌的居民，和一些關注城市發展的組織，出席了上周日的會議，在座的還有好幾位立法會議員。
半山西摩道居民，批評政府「只顧地產商利益」，准許在該區發展五十多層的住宅。北角京華道居民，反對發展商向城規會申請於北角海旁興建兩幢四十一層高一字平排的住宅，造成屏風效應，有違《海港規劃指引》。堅尼地道關注組，反對發展商在堅尼地道興建九十三層高的超級酒店項目。中西區關注組，批評市建局士丹頓街的計畫，在小小地塊內建兩座「屏風樓」。(小小地塊又如何可建屏風樓？)原居利東街的老街坊，也連聲抗議市區重建摧毀社區網絡和鄰舍關係。一群年輕人，又從中環天星轉移陣地到尖沙嘴，反對搬遷天星碼頭前的巴士總站。灣仔市集關注組，更關注城市規劃的民主化。
市民關心居住環境訴求
市民埋怨，過度發展令交通擠塞，減少日照；屏風樓阻礙城市通風，造成熱島效應，令氣溫上升，影響健康。「官商勾結」的指控，更甚囂塵上。
究竟孰是孰非，暫不評論。不過筆者驚歎，市民知識水平很高，而且愈來愈懂城市規劃。市民對自身居住環境的訴求也愈來愈高。也難怪，市區樓價高昂，市民窮一生積蓄動輒幾百萬元換來安居之所，誰會願意屋外出現一道架空大橋或者來個大屏風？「最好不建。」應是居民心底裏的說話。
但發展商買下土地依法建樓，擋住你的風景也不是犯法啊！要地產商建少一點？簡直開玩笑。多少有良心的建築師，受聘於發展商，還是一吋不留的把地盤「炒盡」。
歸根究柢還是發展密度過高。舊區內大部分的地盤發展，毋須經城規會審批，地契上亦不設上限。只要完全符合《建築物條例》，便可獲准興建。
還須注意的，便是地盤面積。一般市區小地盤，只能按《建築物條例》興建二三十層高。但發展商把地盤合併，地盤面積變大，增加了設計的彈性。為爭取景觀提升賣價，自然傾向把樓宇向高空發展。近年環保設施和住客會所又不計入地積比率，四五十層或更高的住宅樓宇便在舊區拔地而起。再者，大地盤又可建停車場，豁免地積比之餘，又加大了樓宇體積。若再嫌不夠，便把樓層高度增加到三點五米(約十一呎半)。
高地價政策高密度發展
城市以高密度發展，緣於政府的「高地價政策」(你還以為因為是「地少人多」嗎？)。從前，高樓大廈是都市繁榮的象徵。不過，不能否認的是，到了今天，城市過度發展，社會經已響起了忍無可忍的警號︰「再發展，香港能再住人嗎？」「EnoughisEnough！」民怨沸騰，政府決不能視若無睹。
要解決問題，便是把密度降低。最簡單直接的做法便是將未賣出的土地的發展密度減低，例如油街和北角邨，又例如啟德規劃，也以低密度設計。這些都是規劃署近年從善如流的舉措。
不過，你把密度降低，又有人批評令政府庫房少收了幾十個億，地政官員與規劃官員難免有一番角力。
城規會又可否為市民把關？城規會成員由政府委任，又能否真正代表市民利益？前保護海港協會主席徐嘉慎說：「城規會成員兩年一任，如果不聽話便沒得做了。」筆者預料，改革城規會，即將成為立法會的熱門議題。
至於如何在城市密度上找着平衡點，便要考驗政府官員的智慧和改革的魄力了