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27/05/2018
一手物業空置稅──與石禮謙和林健鋒商榷
上周立法會會議，筆者向政府提出有關開徵一手物業空置稅的口頭質詢。有趣的是，原本應該是議員向政府提出質詢的場合，反而成為議員向議員提出質詢。來自地產界的石禮謙和商界的林健鋒先後針對筆者和所屬的公民黨，指我們不了解香港空置物業的實際情況，又認為一手物業空置稅不可行、也不應行。由於口頭質詢環節不容許議員互相對質，故在這裏回應兩位議員，繼續辯論以期愈辯愈明。
取入伙紙後才計算
兩位議員列舉的都是坊間已經提出的論點，筆者多已回應，今回且轉個角度再次討論那些問題。
首先，他們認為香港私人住宅物業的空置率不高，只有不足4%，實際數目為4萬多個，問題不算嚴重；況且空置的原因有很多，不能單純因為沒有人居住或租賃便視之為浪費資源。
這是混淆視聽和偷換概念。物業空置的原因無疑有很多，根據差餉物業估價署的定義，在年終統計調查時，實際上未有使用的單位會視為空置。此外，正在裝修的單位亦會界定為空置。
由此可見，政府對空置的定義是很闊的，甚至可以說跟一般人理解的空置不同。就以正在裝修的單位為例，正在裝修，意味該單位可能會由業主自住或出租，這樣又怎能當作空置？
重點是，筆者一直要求政府落實的是一手物業空置稅，針對的是「一手物業」，也就是說發展商建成後未售出或租出的單位。
這些單位，自然不是一般市民把單位空置的理由，例如業主移民、公幹，或年老業主入住老人院或在醫院長期留醫，諸如此類。
於是，石議員和林議員又提出質疑，說即使是新落成的單位也有很多種，有些是已經取得地政署發出的「合約完成證明書」（通稱「滿意紙」），有些則只取得屋宇署發出的「佔用許可證」（通稱「入伙紙」），而未取得「滿意紙」。那新落成物業應該取得哪種文件後才算空置呢？
其實毋須太過仔細斟酌要取得哪種「紙」，單位才算是落成。因為一般而言，當市民買下單位入住前，發展商就應確保物業已取得「入伙紙」和「滿意紙」。故此毋須搞得太複雜，筆者的建議是，新落成物業在取得「入伙紙」後才開始計空置期。原因是當取得「入伙紙」後，業主或租客才能使用該物業。
這樣定義後，篩選剩下的，亦即社會應該針對的一手空置單位，約有9000個。這個數目，與全港空置率相比，可能更微不足道，但其實不應與全港空置率相比，因為這個徵稅的政策原意，是促使發展商盡快推售樓宇，讓市民有新貨可買，防止囤積居奇，而不是鼓勵市民去打那些已有業主的二手物業的主意。
符合簡單稅制原則
那麼最正確的，應該是把這9000多個一手空置單位與每年新落成單位總數作比較。根據政府數字，過去5年，每年一手單位落成量由8254至17791個不等。若是這樣看，現在空置的9000多個單位，最惡劣時可多於全年落成量，不然亦佔全年落成量超過一半。若然這些單位能及時推售，相信兩位議員都同意，對提高供應量必能發揮顯著作用。
由此可見，筆者的建議是清楚易明的，完全符合香港簡單稅制的原則；而簡單稅制不等於是懶惰稅制。換句話說，簡單稅制也可以應付複雜的社會問題。既然如此，特區政府就不應懶惰和怯懦，盡快提出開徵一手物業空置稅的方案。
石禮謙也教訓筆者，說與其主張一手物業空置稅，不如關心那29萬多個公屋申請，叫政府增建公屋。其實不用石議員提醒，筆者作為房委會委員及轄下建築小組主席，已不斷要求政府盡力建公屋，但深明困難在於缺乏土地。
話說回來，石議員的選民──即各大地產商──擁有大量土地。要是石議員有心幫助那些公屋申請人，最好的方法是去勸導他的選民，以合理的市價把土地賣給政府，並游說政府更改公私營樓宇6：4的發展比例。這樣大家必定讚賞石議員為了公眾利益而做實事，不是為了維護既得利益而打嘴炮。