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09/12/2014
三管齊下解決維修爭拗
特區政府正就香港法例第344 章《建築物管理條例》提出修例建議諮詢，惟各項修訂仍不能徹底根治現時屋苑大維修出現的「圍標」問題，以及業主與法團之間的糾紛。從不少屋苑維修個案中得知，「圍標」引起的爭拗包括天價維修工程費用、不必要的後加工程；更嚴重的是問題的根本：良莠不齊的工程顧問服務。
由於大部分屋苑在維修期間甚少提供進度資料，到業主發現工程有可疑已為時已晚。此外，不良承建商往往早與工程顧問公司有緊密「聯繫」，令屋苑聘請工程顧問之初，已跌入爭拗的漩渦。
屋宇署2012年推行樓宇及窗戶強制檢驗計劃，便種下全港大小屋苑面對各種樓宇維修問題的遠因。市民現時雖可在屋宇署網頁查閱已登記認可人士、註冊工程師及檢驗人員的資料，但大部分業主對建築行業及工程內容並不熟悉，故多依賴工程顧問的建議。由此可見，若業主不慎聘入不良顧問公司，並對其建議多言聽計從，整個屋苑的維修工程便成為這批「有心人」的囊中物。
維修工程出現這些不合理情況，皆因政府在相關問題缺乏支援和監管。在現有的法律框架下，並未設有任何機制或法例監管建築顧問公司及其提供的服務，令不法之徒有機可乘。此外，政府在相關範疇也沒有對業主或業主立案法團提供支援或指引，令業主及法團容易跌入「圍標」圈套而蒙受損失。事實上，政府可在多方面處理「圍標」導致的問題，例如可引入註冊制度，並成立法定監管機構，至於民政事務局就算不能根治「圍標」，最少也可幫助小業主於選擇時多一點參考資料。
一、引入註冊制度
政府應針對樓宇維修工程引入註冊制度，整合顧問公司和承建商的資料，包括羅列它們過去曾承包或參與的工程項目，讓業主可更清楚地了解各家公司的背景和信譽，從而作出適當選擇。再者，政府亦可利用註冊制度確保服務質素，一旦有公司不符合既定的工程水平和質量指標，可透過發出警告信或引入扣分制，警惕不良公司，並公開相關資料；若情況未見改善，可將其剔出名冊，保障業主利益。另一方面，註冊制度同時可保障有誠信的顧問公司和承建商的利益，提高業主信心。
二、設樓宇維修工程監管局
當然，沒有法定監管機構，上述的建議只會淪為空談。在現有制度下，只有由房屋協會及市區重建局提供的技術支援大維修的相關事務，惟相關服務的角色曖昧，欠缺實際法定權力干預。若業主發現顧問公司或承建商在合約的執行上出現問題，亦未有機構可有效介入事件，作出裁決或提供即時協助。因此，我們同意採納香港測量師學會的建議，由政府成立法定監管機構如「樓宇維修工程監管局」，以填補法律漏洞及加強政府監管的角色。這監管局一方面負責制訂服務的標準和指引，讓業界能依照相關要求向業主提供有質素的服務，另一方面可保障業主的利益，確保樓宇維修的安全及避免不必要的經濟損失。
三、設樓宇事務審裁處
除上述兩項建議外，政府亦應主動着手處理有關法團與業主之關的紛爭。過去數年，已有為數不少的屋苑出現業主立案法團與業主之間的糾紛，尤其是樓宇維修事項的問題更見分歧。惟各區民政事務署未能發揮有效角色，給予可行建議或協助，最後雙方須對簿公堂，費時失事。
由此可見，政府確實有責任為雙方提供可行渠道解決問題。我們建議可在司法層面成立「樓宇事務審裁處」，仿照現行的「小額錢債審裁處」不設律師代表，專責處理有關法團與業主間就《建築物管理條例》所引起的相關問題，除可免除因上法庭引致的訴訟費用，亦可減少排期上庭的時間，讓紛爭早日解決。再者，審裁處的法定地位可確立其決議具約束力及有效性，令糾紛得以排解。
遺憾的是，政府在是次諮詢對上述建議莫衷一是，欠缺承擔。若政府能多走一步，定能填補現時欠缺的監管制度及法例的不足，配合修改《建築物管理條例》的部分條文，加強業主對屋苑事務的參與，同時減少花在上庭的心思，配合在大維修的層面上為小業主充權，令大家就安居樂業走出一大步。