專欄文章

俗稱「344」的香港法例第344 章《建築物管理條例》為大廈業主立案法團的組成、運作、開會等訂下法津規則與框架，條例涵蓋大廈各大小管理，涉日常運作（如管理、保安、清潔公司等的聘用）、業主重大事務（如大維修）、監督法團運作（如小業主查閱法團開支單據）等的規範或指引。自條例通過至今，公眾發現其中充滿技術與制度上的漏洞，為「有心人」大開「運財方便之門」，這情況尤以2012 年政府通過全港樓齡超過30年的私人樓宇必須強制驗樓更為明顯。

有見及此，民間及政黨過去兩年來皆要求政府盡快修例填補漏洞。近日，條例的對口單位民政事務總署正式推出諮詢文件，以回應民間訴求，當中不乏正面及有建設性的建議，下文將針對圍繞大維修引起的問題、授權票制度的改革、各區民政事務處的角色等略作回應。

提高法定人數門檻

現在條例訂明，業主立案法團必須就任何超過20 萬元或佔該年法團財政預算20% 或以上的項目提交業主大會表決；法定的開會人數為全部業權份數的10%，任何提案只需要投票人數的過半數贊成即獲通過，兩者的「人數」皆可把授權票計算在內，這即是說，業主在投票時可以完全不知道他們可能需要承擔多少維修費用。

政府採納民間的建議，將未來任何事涉「大型維修工程」的議程，在交予業主大會表決時的法定人數，提升至20% 或投票人數的75%，但何謂「大型維修工程」政府則沒有定案。首先，為「大型維修工程」定下法律定義無異顧此失彼，徒惹起不服輸的一方訴諸法庭；與其如此，倒不如規定凡100萬元或法團預算30%的項目供這個「高門檻」業主大會投票，來得實際。同時，任何「大型維修工程」的決議，都必須定下一個合理時間的冷靜期（如7至14天），讓小業主清楚理解相關決議的意義，免卻日後不滿，破壞屋苑和諧。

授權票公開化

提高法定人數門檻以吸引更多業主關注固然可取，但現實情況往往是部分小業主就算傾巢而出，也不敵手執大量授權票的小部分業主。所以，單純提高門檻並不足以杜絕「有心人」對大維修這口肥豬肉上下其手，治本之道必須從授權票入手。

現行條例規定，任何業主大會在收到授權票後，都必須在開會前在大會外展示授權人單位的資料。考慮到目前有小業主投訴授權票偶有造假之嫌，政府在諮詢文件中建議數個解決辦法，其中包括規定法團在開會前24小時展示收到的授權票相關資料，以供小業主查閱。

這是一個「方向正確，力度不足」的建議。針對現在有部分小業主往往「假手於人」隨便將授權票交予相熟人士（如管理員），但又不清楚獲授權人可以按自己的自由意志投票的情況，授權票必須清楚印有警告字句，以保證授權人理解自身權利。另外，針對某些業主手握大量授權票而其他小業主毫不知情，筆者建議，應在大會開始前的48小時分開兩張表，分別詳列各授權單位的資料，另一張則公告何人手執授權票若干，但不須詳列授權業主的資料以保私隱，這已足以讓某些「大戶」暴露於陽光下，以便監督。

各區民政事務處的角色

過去多年，不論小業主或法團成員皆期望政府能在大維修，以至一般日常事務中擔當更主動的角色。就以現在大維修的招標過程為例，缺乏屋宇維修經驗的小業主，往往對標書的內容理解得甚為吃力，假如各區的聯絡主任能在業主大會前向小業主提供一些基本的維修標準以助參考，例如不同項目過去一年全港的平均價格、標準的工程運作流程等，將大大有助小業主分析標書。

現在，小業主與法團之間經常會爭議條例中的某些議題，比較常見的是小業主在藉「5% 業主聯署可召開特別業主大會」下開會的細節，以至開會的日期地點等，都會在業主之間構成很大矛盾。為此，小業主動輒要以自己金錢訴諸土地審裁署與法團聘請的律師（但法團錢即小業主的錢）對簿公堂！與其浪費人力心力，各區民政處應該更為主動，在事情進入法律程序前與雙方進行調解，畢竟政府部門不會偏袒任何一方，小業主亦可避免與法團作正面衝突。

未來10年，全港將有超過28萬個私人住宅單位符合上述30年驗樓的界線，改善大維修相關的投票制度與配套，政府責無旁貸。而多年來民政處在法團與小業主出現糾紛時，態度曖昧，借今次條例檢討，政府應加強其中間人的角色，畢竟，讓巿民安居樂業，正是「民政事務」的首要目標！