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14/08/2014
安居樂業始於改革「344」
在「新樓無限好，舊樓更實用」的心態下，香港還是有很多準業主以二手舊樓為置業目標。在扣除一堆必要的費用如裝修、釐印、律師費後，若要求剛入伙的小業主再支付巨額作大廈的維修費，想必教他們叫苦連天。
要尋因問究，可能是準業主在買樓時未有注意屋苑三十年大維修的情況。
少數業主左右大局
特區政府在二○一二年實施規定，凡屆滿三十年樓齡的樓宇，都必須接受檢查，範圍包括外牆、大廈結構、消防安全、排水系統、樓宇公用部分等。由於不同屋苑的項目不同，維修選項和用料往往豐儉由人，除非政府提供參考價目表，否則市場不可能有客觀標準與價錢。過去一年，涉及巨額維修費的情況更屢見不鮮，而相關屋苑的每戶維修費用動輒以六位數字「埋單」。
上述情況可從法例第三四四章《建築物管理條例》說起，這條俗稱「三四四」的法例，可說是全港近萬個業主立案法團的手冊，受其監管。一般來說，忙碌的香港人並不會重視法團事務，這亦可解釋，何故大部分香港人並不知道所住的屋苑何時舉行業主大會。可惜，業主大會正是屋苑的最高權力機構，而啟動屋苑大維修的程序，正始於此。
即任何超過二十萬元或佔法團全年預算百分之二十的項目，都必須經此程序處理。
法例訂明，業主大會的法定人數為總業權份數的百分之十，包括大維修在內的議案，投票人數過半則可正式通過。換句話說，只要僅僅超過總業權份數百分之五的票數便可以通過一個大維修的議案，那亦代表少數「熱心」的業主足可左右大局，替其他不出席的業主作出一些每戶攤分巨額的決定。
改革「授權票」
法例亦設有「授權票」，供小業主交第三者代表出席大會及投票。這種仿照《公司法》的設計，原意是確保業主大會不會因小業主的缺席而流會，無奈這種「體貼」的設計，卻種下一個為人詬病的問題：授權票沒有規限被授權人的投票意向。那即是說，即使原業主強烈反對大維修，但獲授權人仍可在投票時支持大維修。在不記名投票的情況下，原業主根本無從得知獲授權人士的投票意向。在大部分小業主「怕煩」心態影響下，他們往往將投票權交予熟悉的法團委員乃至保安，正是這種「你投票、我出錢」的制度，進一步激化今天法團與小業主之間的矛盾。
要改善上述情況，我們建議改革現時的法例，在原有的「百分之十法定人數」加上限制，規定凡牽涉一百萬元以上的工程，或超過當年預算百分之三十的項目，業主大會的法定人數必須提高至最少佔總業權份數百分之三十的出席率。這樣既可提高業主大會的認受性，亦鼓勵業主多關心與個人利益有直接關係的事務。相比改革「授權票」制度，我們預料上述建議的爭議聲音會較為少。但無可否認，改革「授權票」才是整個「三四四」改革的中長綫目標。
說到底，要安居樂業，必須在買樓前開始做好資料搜集，入住後更不能將眼光局限於家中那四壁。