專欄文章

政府終於聽從民間建議，取消勾地表制度，恢復按季定期賣地，並預先公布全年賣地表。這項改變有積極意義，但並非發展局長陳茂波或特首梁振英所說的「政府取回主導權」，而在於釐清角色，令政府直接面對市民，沒有推搪塞責的餘地。

勾地表是過去政府操控土地供應的面紗：表面上是配合自由市場運作，實質是暗室操作（無人知曉有多少發展商曾經嘗試勾地，或政府決定勾出與否有多少背後原因），方便政府把土地供應的決定推諉給抽象的「市場需求」。如今脫下了面紗， 政府便須直接落場， 在「質」與「量」兩條戰線上，與不同的持份者角力。不管下一步的表現如何，梁班子此舉可說是比曾蔭權政府更有承擔。

第一條戰線是土地用途之爭：土地的「質」取決於城市規劃的優劣，背後關乎對社會公義的價值判斷。政府擁有規劃全港土地用途，及以公益為名而徵用私人土地的公權力。土地到了政府手裏，先決定如何用，再決定如何賣。

例如今次賣地表內有22 幅土地目前並非作房屋用途，須先經城規會修訂規劃大綱圖才可賣地。為何九龍塘前李惠利地盤不能交給浸會大學作中醫院？為何屯門掃管笏或牛池灣豐盛街地盤不宜保留作社區用途？這些問題沒有絕對答案，必須倚靠有公信力的機制全盤規劃以達至社會共識。雖然政府操控城規會的安全系數已經很高（主席是發展局常務秘書長，成員全由特首委任，規劃署兼任秘書處），陳茂波如果明目張膽地把城規會當作橡皮圖章，只會引發新一輪抗爭。

強賣土地勢變規劃暴力

城規會近年來不僅被公民社會挑戰，更被地產商不斷司法覆核（例如地產建設商會正力圖推翻城規會設定樓宇高度限制的權力，正在法院審理），導致不少決定無法執行。政府顧問在1992 年的報告已經指出改革的迫切，但政府在10 年前稍微修訂城規條例後便停頓下來。發展局若不按照承諾推行改革，增加城規會的獨立性、透明度、專業度和公眾參與水平，反而更倚重現行機制通過政府建議，恐怕很快便寸步難行，強賣土地隨時會被市民視作規劃暴力，令城規制度破產。

另一個例子是西鐵朗屏南和元朗站兩幅屬於政府業權的土地，政府將在下年度招標發展而非按民間建議用作居屋或夾屋，亦未有盡用葵芳和天水圍西鐵站地盤，令未來幾年減少了興建11,000 多個資助房屋單位的機會。啟德發展區除了放在賣地表的3 幅土地外，還有一幅在體育城以北的熟地本可興建7000 多間公屋，至今卻杳無音信。既然新居屋「綠悠雅苑」超額認購50 多倍，輪候公屋又已超過20 萬個家庭，為什麼政府寧願賣地或丟空閒置熟地而犧牲公營房屋？這直接關乎梁振英有否盡力履行政綱承諾的誠信問題。

第二條戰線是土地供求之爭：賣地數「量」的多寡，從政策看是為了解決房困，從私利看則觸動所有樓市持份者的神經。梁班子擺出一副不惜打破高地價政策的姿態，無論樓市升降均會定期定量賣地，對於一眾擁有大量土地儲備或高位散貨未遂的地產商，這是一場重大利益博弈。

樓市逆轉只是早晚的問題，屆時地產商或會杯葛投地，或會鼓動專業界和學術界的「盟友」（包括政府諮詢架構內手握物業的成員？），搬出「樓價下跌影響經濟民生」的門面話向政府施壓（難道樓價茘升則有利經濟民生？）。但事到如今，梁振英政府已無退路：如果樓市一旦下滑便減少賣地，甚至停建居屋，政府便會被視為托市元兇，幫地產霸權抬轎之餘還變成眾矢之的。

樓市爆破後有否「B 計劃」？

政府目前似乎只有加稅遏抑房屋需求的「A 計劃」，但站在市民利益的角度，政府應及早為樓市泡沫爆破做好「B 計劃」，不能重蹈11 年前「孫九招」飲鴆止渴的覆轍。「B 計劃」的關鍵在於調整思維，及時利用跌市後低地價和低樓價的契機，發展多元經濟，加快解決房困的步伐。現時只有金管局聲稱已做足防範金融體系風險的措施，但一系列的問題在跌市後必須第一時間處理，例如怎樣防止銀行收縮信貸影響中小企營運？如何補足因房產業收縮而損失的就業職位？如何調節政府公共工程量以確保建造業平穩發展？如何穩定人心使消費零售不致下滑？如何使過去因高地價而卻步的產業回流、加快經濟轉型？

對於自詡奉行保守理財哲學的財政司長曾俊華，這是向市民負責的基本功課，為何他在預算案中隻字未提？沒有抗衡逆境的「B 計劃」，政府定期定量賣地的決心恐怕隨時動搖。

一些地產業人士經常散播迷思，說什麼樓市下跌會令所有已置業者受害。心水清的市民自會明白，如果你今天擁有一層市值300 萬元的私樓自住，要換一層條件相若卻大一倍的單位，便要多拿出300 萬元。假若樓價一律下跌一半，你自住的單位值150 萬元而心儀的單位值300 萬元，你屆時只需拿出150 萬元便可換樓，負擔自然輕鬆得多。所以政府只要有適當經濟策略，在泡沫爆破後維持整體就業和收入水平，大部分市民已可受惠，遠比一些置業貸款的建議來得實際；至於個別投資者的賺蝕風險，政府並無義務介入。

從政府在土地用途和供求這兩條戰線上如何走位，便可看到梁班子的真正服務對象——基層、中產、曾俊華式中產，還是地產富豪；取消勾地後，政府立場更無所遁形。政府真要解決深層次矛盾，便必須為城規改革和經濟轉型付諸行動，而香港市民則應該拿覑梁振英開出的兩張期票：加快基層上樓和協助中產置業，要求盡早兌現。