弄巧反拙的東北「加強版」

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09/07/2013

弄巧反拙的東北「加強版」 黎廣德

發展局長陳茂波宣布東北新界發展修訂方案,背後的大字布景是「粉嶺∕上水∕古洞新市鎮」,推翻了過去林鄭月娥鼓吹的「新發展區不是新市鎮」這個不倫不類的規劃概念,更順勢推出「加強版傳統新市鎮發展模式」,連林鄭月娥聲稱要避免官商勾結之嫌而由政府收地發展的承諾也一併推翻。

平心而論,陳茂波與一眾技術官僚,確實花了不少努力回應各方訴求,但在四個關節眼上,挖空心思的回應卻有弄巧反拙的危機。

.首先是邊境開發欲蓋彌彰:公共專業聯盟去年與陳茂波會面時提出放棄發展坪輋∕打鼓嶺,原因是該區位置偏遠,不符合以鐵路沿線帶動新市鎮發展的原則,而靠近邊境提供目標不明的特殊工業用地亦難令港人受惠。今次修訂果然剔除了坪輋∕打鼓嶺,可惜政府並非擱置發展,而是按照梁振英《施政報告》「重新規劃」為新界北部發展區。地產商預期有大肥肉在前,自會加大範圍收購逼遷;民間批評政府錯配資源發展邊境區以迎合深圳而非本土需要,更加振振有辭。陳茂波希望減低反對聲音,恐怕適得其反。

.其次是發展模式欲速不達:所謂「加強版」是向地產商「低頭版」,方便幾家囤地多年的地產商毋須投標而以「原址換地」為名取得發展權。向這少數地產商示好的反效果是違反公平原則:因為陳茂波以4000 平方米為「優惠線」,擁有地權少於此數的業權人無此優待,只得等政府或大地產商收購,自然吃虧;其他沒有囤地的發展商,也喪失公開投地的機會。陳茂波採用「加強版」的理據是「加快發展」,但若果有業權人或地產商以政策違反公平原則為由而提出訴訟,因為「優惠線」難有科學理據支持,恐怕新市鎮發展會因快得慢。

.其三是居民權益明增暗削:政府提出三招紓緩居民的反對:提高特惠賠償金,增加原區安置的公屋單位,和安排復耕農地。此中最大的矛盾是很多租戶農戶不是已被逼遷就是面臨逼遷,政府要求地產商在換地時向「佔用人」提供「與政府補償相若的現金補償」,反會變成「催命符」,令2015 年項目啟動時全區已人去地空。陳茂波的一番好意,原來是提醒地產商用「交吉」方式換地的慳錢絕招,順帶幫助政府省卻安置復耕等麻煩的妙計。發展的原意是令居民活得更好,政府明知租戶農戶因被逼遷而活得更差卻隔靴搔癢,實在於心何忍?

.其四是悲情社區風險大增:政府為了回應民間對「富豪後花園」的質疑,準備加大發展密度,增加人口至17.5 萬人和資助房屋比例至六成,但工業用地全部取消,只預留14 公頃土地作「商業、研究及發展」用途(只及西九文化區的三分之一面積),預計創造職位減至3.7 萬個,此中有多少適合基層就業,大成疑問。政府一方面硬塞更多基層市民入住,一方面淘空基層當區就業的機會,令均衡社區的目標淪為空談。

支柱三缺二前景難樂觀

如今新發展區正名為新市鎮(實為古洞新市鎮),理應參照可持續發展的三條支柱來檢視成敗:社會公義、環境質素和經濟活力(People, Planet, Prosperity)。令人詫異,今次政府規劃相對完備的範疇是環境保護:雖然環評報告顯示有不少紓緩措施需要執行,但在保育塱原和敏感生態方面確已着墨甚多。反之,政府至今未有公布社區影響評估,更未採用量化指標作為規劃工具(例如不同設計——包括開發高爾夫球場或減少徵用農地,如何達至公平正義的目標),亦從未提出針對古洞的經濟發展策略,因此在社會和經濟範疇近乎交白卷。

規劃署在5 年前委託香港大學對天水圍的規劃失誤進行研究,以便從中汲取教訓。看看天水圍的老路:當初80 年代建設均衡社區的願景,因自90 年代起大舉加建房屋而荒腔走板;當初為居民提供工業職位的構思,後因香港工廠北移而不了了之。過去10 多年古洞粉嶺的規劃變化儼如天水圍的濃縮版,若果梁班子尚有半點赤子之心,請殷鑑歷史,不要為香港製造另一場規劃災難。

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