揭穿雍澄軒的掩眼法

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13/05/2013

揭穿雍澄軒的掩眼法 郭榮鏗

筆者於3月4日致函證監會及立法會財經事務委員會,指出雍澄軒項目可能違反《證券及期貨條例》有關「集體投資計劃」的條文,要求證監會及財經事務委員會跟進。

長實早前拆售旗下酒店項目雍澄軒,引起社會極度關注。到後來,當買賣文件陸續披露,大家開始確定雍澄軒是一幢酒店,而不是也不太可能變成自住物業。新的疑問反而是長實強制買家簽署的《酒店營運合同》,裏面的條款除了強制買家必須嚴格遵守現行有關酒店營運的法例外,更要強迫買家將一般業主擁有的自住權和出租權等交予酒店營運商。這樣一來,雍澄軒已不只是一個地產項目,更可能是一種投資產品。

根據《證券及期貨條例》,任何投資計劃若涉及參與者對投資項目的管理並無日常控制,即有可能構成集體投資計劃。雍澄軒雖然是一幢酒店,但長實拆售它的模式,卻令買家猶如一同參與一項由酒店營運商設計的投資計劃。而根據條例,任何人要向公眾推廣此類集體投資計劃,必須先得證監會認可,相關的要約廣告及推廣文件亦必須充份披露該計劃的特點和涉及的風險,以確保投資者有充足和準確的資訊作出投資決定──這些,恰好是長實在拆售雍澄軒時沒有做到的工夫。

如今,長實與證監會達成協議,長實取消雍澄軒的銷售,向買家退款及繳付利息,以換取證監會不展開法律程序。惟根據協議,長實除退回買賣款項外,亦須償還任何合理的律師費及其他費用,上限一萬元。可是,買家當初購入雍澄軒時所付出的律師費、釐印費及相關費用,有可能超過一萬元;買家更須在收到長實的取消交易協議後十天內回覆,種種安排,實在不像一個補償者應有的態度。另一邊廂,不少買家在繳付定金之後認為事有蹺蹊而取消交易,被沒收定金,長實與證監會的協議卻未提及如何處理此類買家,實在有需要再作補充。

話說回頭,政府當局一直對雍澄軒事件口急心不急,在研究當中可能涉及的問題時,分明掉以輕心,沒有全面地檢視它可能出現的法律漏洞,結果讓長實有可乘之機將項目推出市場,損害買家的利益。事到如今,政府只能亡羊補牢,確保長實向買家作出合理補償,並採取措施以免重蹈覆轍。

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