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08/05/2018
空置稅是對政府的考驗
特首林鄭月娥上周到立法會出席答問會，筆者向她提出開徵一手空置物業稅的問題，回應是「在樓房單位極度短缺的情況之下，應該所有可以用來住的房屋都用來住，不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行，她表示要與司局長全面評估這個建議的理據、可行性、公眾反應後，才作出決定。
向發展商逾期租售物業徵收
容許發展商把新落成的物業積存不賣，對社會來說是錯誤的，其代價需要整個香港社會裏每一個市民承受。由此可見，一手物業空置稅在社會道德層面上毫無理虧之處，理應盡快落實。惟部分人對此稅尚有保留態度，值得討論。有反對意見認為，開徵空置稅會令香港的簡單稅制複雜化：
一、難以界定何謂空置。若然某業主基於某些原因，例如移民或業主是在院舍居住的長者，而長期不在單位居住或出租，其單位應否算作空置而徵稅？如是，那似乎很不合理。
二、難以界定空置期。無論把空置期設在什麼時候劃線，只要業主在期限前到單位住一住，或短期出租，那麼空置期就重新計算。
三、難以稽查單位是否空置。若要證明一個單位並非空置，通常的做法查看單位的水、電、煤氣等用量，用量小可能就是空置。但這個做法費時失事。
若然空置稅的徵收對象是所有空置物業，上述的質疑是成立的。然而，一直以來筆者建議只向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。如發出入伙紙12個月後，發展商仍未售出或租出該等單位，便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅；若單位於發出入伙紙後12個月內售出，便毋須繳付。
這個方案，毋須考慮單位的空置原因才能界定何謂空置，毋須設定空置期起計的標準和截算的時間，更毋須調查單位是否空置。可以說，此新稅制比利得稅還要簡單，何來把香港的稅制複雜化？
另有反對意見認為，開徵空置稅會令樓價上升，情況就好像額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等「辣招」，增加買賣成本，不但直接令樓價上升，也限制了供應，間接推高樓價。
然而，一手物業空置稅的效果正好與「辣招」相反，是為了促使發展商盡快推售單位而設，不會限制供應。此外，只要發展商在物業落成後12個月內出售單位，則毋須繳納空置稅，這樣既不會增加物業成本；而且在樓價節節攀升的大環境下，令發展商盡快推售單位，一來可增加供應，遏抑樓價，二來市民亦可及早在樓價相對較低的時候購買物業。
最後，亦有反對意見認為，現時市場只有近萬個空置一手物業，無論是百分率或實際數字都不算高。但根據差餉物業估價署統計，去年新落成私人住宅有17791個，近萬個空置單位即等於2017年近六成的落成量，這樣還算少嗎？
從政策的反面效果而言，要是發展商執意囤積居奇，寧願繳稅都要把手上的物業延至落成後一年才出售，那麼這個新稅也能把發展商浪費的社會資源轉化成公共資源，投放到政府的房屋、教育或福利等政策作為補償。
特首林鄭月娥聲言不怕對付既得利益，開徵一手物業空置稅是對她的第一個考驗。