專欄文章

特首梁振英的首份《施政報告》以紓解土地和房屋供應不足為重中之重，豈料適得其反，樓市不跌反升。究其原因，在於市民看穿報告內短期措施欠奉，變相揭示政府對房屋供應束手無策的困局。不過，事實卻是政府若要增加住屋供應、壓抑樓市，手上籌碼還有一大籮，絕非如梁班子般擺出一副自我矮化的狼狽相。

在一片「全民搵地」的噪音中，《施政報告》拋出一大堆數字，卻故意模糊兩項基本因素：一、基層市民能否上樓取決於公屋的實質落成量；二、中產市民能否置業取決於私樓樓價會否回落至可負擔水平。對於有住屋需要的市民來說，這是今天以至自今天起的每一天都要做的抉擇，不在於什麼「中短期」或「長期」策略；對於現任政府來說，設法在任期內落成最多的公營房屋，同時令樓價回順，顯然是應有之義。

美國顧問機構DEMORGRAPHIA最新發表的「全球住房負擔」報告指出，全球337 個大城市，本港樓價負擔達到家庭年收入的13.5 倍，連續冠絕全球，成為全球最難置業的城市。梁振英在《施政報告》說要「徹底解決樓價問題」，另一方面卻說政策目標是「維持私人樓市健康平穩發展」，顯然在迴避「如何令樓市回落至可負擔水平」的核心問題。如果梁班子患上「八萬五恐懼症」，害怕一旦樓價下滑，便會遭地產商、投資者和部分受「紙上富貴」誤導的有產者咒罵，他們只會一如前朝政府，口硬手軟，讓樓市泡沫和社會矛盾累積至爆煲水平，在政府可控範圍以外「自行解決」，令社會付出重大代價。

六招齊發扭轉情況

正本清源，梁振英要增加「任內落成量」，即2017 年中之前（假設他不用提早離任）的實質房屋落成量必須從現已規劃為房屋用途的政府閒置土地入手，其他更改用途或開拓土地的工作可以按部就班進行。但無論梁班子如何煞有介事地「全民搵地」，皆非紓解今天房困的關鍵。

如果梁振英要在2017年中前落成7.5 萬個新公屋單位和小量居屋單位這個承諾的水平之上，增加「任內落成量」，他的招數可以包括：

一、善用勾地表內五幅土地，興建1200間公屋和3900間居屋或夾屋單位；二、微調啟德發展區規劃，修改體育城布局（但保留原有設施），替換一幅7公頃的低密度豪宅區，改為興建7100 間公屋和5400間居屋單位；三、在政府擁有業權而委託港鐵代理發展的四個西鐵沿線地盤上，興建12100 間居屋或夾屋單位。

如果三招齊出，政府可以馬上宣布增加短期供應約三萬間公營房屋單位（見【表】），比起《施政報告》的承諾增加四成。事實上，這批單位的作用遠遠大於紓緩房屋短缺，因為當中包含2.2 萬個居屋或夾屋單位，為重推夾屋創造條件，令月入高至六萬元的家庭亦有機會受惠，可以迅速扭轉不少中產階層的入市衝動，對樓價回順有相當作用。

再者，要影響置業者對私樓市場的預期心理，除了額外稅項之外，政府可用的招數還有：

四、恢復「按季定期賣地」：取消勾地表制度，並且預早宣布未來幾年的按季賣地量和地盤所在區域資料，讓置業者能夠準確預期自己屬意區域的住宅落成量和時間表，令地產商難以操弄訊息，哄抬樓價；五、宣布「自動回撥制度」：凡是定期賣地缺乏承接的地盤，政府將交由房委會或房協改建公營房屋，確保住宅落成量不會因為市場變化或地產商聯手杯葛投地而下跌或延誤；

六、設立官方「房屋供應鏈綜合訊息」系統：把每區和每季賣地量、施工量、樓花審批量、現樓開售量、單位空置量、預期落成量和時間表，從「麵粉到麵包」的供應鏈，涵蓋所有公、私營房屋的資訊，全盤透明地呈現市民眼前，以免有人利用訊息不對稱的漏洞而扭曲市場。

儘管上述地盤全是政府閒置的熟地，公營房屋的施工期仍需三至四年，因此梁振英必須在今年中前出招，才能增加「任內落成量」。一旦延誤決策，樓宇建設周期超出他的任期，這些單位最終何時落成便非他這一屆政府所能左右，這些招數調控市場的力度自會大減。眼看他上任後便推翻曾蔭權的「置安心」計劃，市民對跨任期的承諾根本不會當真，如果他以為拋出超越2017 年的鴻圖大計便可以增加連任本錢，恐怕是太低估香港人的智慧了。

故意推搪失信於民

發展局局長陳茂波以「政府必須在公私營房屋對土地需求之間取得一個平衡」為理由，對善用勾地表土地故意推搪，實有前後矛盾之嫌。因為在今年先盡用手上的熟地，然後用391 公頃閒置土地內其他正進行研究的生地和須更改土地用途的地盤陸續補充，使供應源源不絕，正好符合他聲稱「地盡其用」的原則。

梁振英政府明明今天有地可用、有招可出而拖延不決，只會帶出一個政府向地產霸權屈服的訊息。當政府調控樓市的公信力直線下降時，未來幾年無論用上多少花招，亦難再取信於民。如果梁振英不能像他自誇「不失時機」地把握這個最後契機，香港人便該明白房困魔咒的根源不是搵地難，而是因為由中央欽點的特首，無法擺脫利益集團的掣肘。