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01/08/2014
給準業主的信
對一般香港人來說，買樓置業是人生最重要的投資，新樓固然吸引，同樣有很多市民鍾情舊樓，貪其間隔實用。準業主一般都會以價錢、面積、地點、樓宇質素等作買樓時的參考準則；成本方面，除了樓價、釐印費、律師費和經紀佣金外，還有買入後裝修新居等費用。
不過，有沒有想過，除了上述費用之外，還有一些費用等着你支付？搬進新居不久，打開信箱，你可能收到一封「追數信」，通知身為業主的你須要承擔十數以至數十萬元用以支付剛獲業主大會通過屋苑維修大工程的費用。
你以為筆者危言聳聽？過去一年多，全港有好幾個屋苑的業主可以告訴你，這是千真萬確的事實！
有業主會從法團提議維修屋苑至表決的一刻均有全程參與，也有對屋苑事務從來不聞不問的業主，以及有剛買入單位、對維修一事的來龍去脈一無所知的新業主，他們打開信箱一刻才給龐大的維修金額嚇倒。
以上事情發生的原因，要從2012年說起。
自2012 年6 月30 日起，為保障公眾安全，全港超過三十年樓齡的私人樓宇必須強制驗樓。為了通過驗樓，屋苑事前必須安排維修，在這個過程中，屋苑業主立案法團和管理公司一般會擔當主導地位，一般做法是於三十年樓齡屆滿前預留一段時間做前期諮詢工作、聘請工程顧問、開業主大會通過進行工程等。
由於一般法團工作皆為義務性質，業主以公餘時間服務自己的家園，本來值得讚揚；但在這個原意甚好的政策背後，卻隱藏了極為龐大的金錢利益，這些動輒過千萬乃至近億元的工程衍生的利潤非常可觀，「有心人」自然各顯神通，巧取豪奪變得「意料之內」。
根據俗稱「344」的香港法例第344章《建築物管理條例》，業主立案法團必須就任何超過二十萬元或佔該年法團預算20%或以上的項目提交業主大會表決。
按現時規定，法定的開會人數為全部業權份數的10%；任何提案只需投票人數的過半數贊成即獲通過，兩者的「人數」皆可把授權票計算在內。
這即是說，理論上佔全體業權份數5% 多一點的業主，即可通過任何一項千萬元的工程。
必須指出的是，授權票是授權任何第三者代表原業主出席會議和投票，當「獲授權人」到場並獲發選票後，他擁有絕對自由的投票意志，不受原業主的立場影響；說得淺白一點，「獲授權人」彷彿手持一張小業主發出的空頭支票進入會場，就算「獲授權人」投票違反原業主的意願，原業主也不可能改變什麼，何況整個過程以不記名方式投票，就算要追究也追不了什麼。
很多時候，由於怕麻煩或出於簡單的信任，很多小業主會把手上一票授予所屬法團的委員代為投票，當中尤以長者為甚，但這亦埋下小業主日後付出巨額維修費的伏筆。