觀點 – 八成門檻的九分謬誤

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15/03/2010

觀點 – 八成門檻的九分謬誤 黎廣德

政府準備在4 月1 日起,將舊樓強制拍賣的門檻由九成業權降低至八成,面對愈來愈多的質疑。發展局長林鄭月娥為了保駕護航,向立法會議員呼籲「可不可信我,起碼這一次」,令人不禁聯想起葉劉淑儀當年硬銷23 條立法時的一句名言「你信我喇!」為什麼一項事關市區重建和私有產權的重大政策,不能用客觀數據和科學分析以理服人,而要訴諸公眾對一位官員的信心?

發展局推動這項新政的理據,在於「提高私人物業業主重新發展其樓宇的能力,以便更有效地補足市建局的工作,協助解決樓宇失修問題,並配合香港不斷轉變的經濟需要。」(註一)這些解釋涵蓋了兩項政策目標:解決樓宇失修問題和加快重建步伐。第一項目標毋庸置疑,但第二項目標卻不無爭議,在社會日益關注市區密度過高,基層市民在市區安居愈來愈艱難,城規會為公眾利益把關的能力下降至最低點之際,一刀切地不計地區、不分好壞地加快重建,不啻是一場城市發展的豪賭。

城市發展的豪賭

即使暫且不深究林鄭應否代市民在這場豪賭上押注,究竟八成門檻能否達成政府宣稱的兩項政策目標?

樓宇失修的根源在於「住客無權、監管無力、業主無心」這三重魔障,加上政府投放的資源沒有對症下藥,並未針對最需要支援的「四無樓宇」,即「無法團、無保安、無維修、無管理」的舊樓。

住客無權是因為租住舊樓的市民往往是議價能力最低的階層,即使樓宇殘破不堪,亦無法更無權迫令業主維修。監管無力則是特區亟待矯正的一個重大施政失誤:即使「建築物條例」早已賦予屋宇署人員很大的酌情權,只要他們對樓宇安全有合理懷疑,便可以入屋檢查,若業主不按時修葺,更可以由政府派遣?建商先進行工程,再向業主追數。可惜這種舊樓租客樂見其成的政府干預,在現實上由於「不做不錯、少做少錯」的官僚心態,絕少發生。

至於業主無心,則在於「等重建、拒維修」的心態:無論業權人是發展商或準備善價而沽的投資者,他們的興趣在於日益升值的地皮和重建發展的機會,而對於日趨殘破的上蓋物業則毫不介懷,任何維修費用均是可免則免。

顯而易見,八成門檻對於樓宇失修「三重魔障」的頭兩重於事無補,對於第三重是否有效,則視乎地產商會否主動針對失修的樓宇進行重建。誰都明白,地產商選擇重建只會擇肥而噬,而政府又拒絕議員的建議,不會把樓宇失修作為優先重建的條件。因此,新例只會加劇業主「等重建、拒維修」的現象,對樓宇安全有百害而無一利。

林鄭月娥指出,強制拍賣條例自1999 年實施以來,只有20 宗案例,平均一年不到兩宗,相對於目前約4000 幢年屆50 以上的樓宇,實在是成效不彰。市區重建步伐太慢確是事實,但只要細心一想,即使強拍門檻從九成降至八成,適用案例奇蹟般跳升10 倍,也只有每年20 宗,相對於每年新增500 幢慶祝50 歲壽辰的樓宇來說,依然是杯水車薪。事實擺在眼前,聲稱要依賴新例加快重建,無異自欺欺人。

降低門檻自欺欺人

更有甚者,政府聲稱現行條例已足以保障小業主權益,卻無法解釋一些明顯被地產商鑽破法律空子的漏洞:為什麼20 宗案例中有18 宗毫無競投、以底價成交?為什麼法庭明知地產商會合併地盤、卻無權替小業主考慮合併重建的價值?為什麼明知小業主對地產商、猶如大衛對哥利亞,無法有足夠財力聘請估價師和律師以保障自身權益,卻不設立更公平的遊戲規則?

不可忽略的是,新例會即時影響數十萬租住舊樓的弱勢社群。私人重建有別於由政府重建,租客被逼遷時毋須安置或賠償,業主更可以振振有辭拒絕維修;文化創意工作者,更是「活化工廈」的政策下,業主大幅加租的犧牲品。加劇貧富矛盾,扼殺創意空間,豈是一個聲稱渴望和諧的政府所應為?

市區重建的根本障礙,在於欠缺一個能夠公平地讓小業主分享發展成果的機制。

小業主只能被動地「等地產商」、「等市建局」,不能主動地主導發展、參與重建。因此,市區重建變成一場互相角力、互相扯皮、互相耗損的遊戲。

「重建合作社」對症下藥

要徹底打破僵局,必須引入「重建合作社」的模式,讓業主集體選定「合作重建」方案,擁有重建股權,監督項目實施,分享發展成果。市建局可以大變身,成為「市區更新局」,從發展商的角色蛻變成「促成者」,向小業主提供專業支援,按照「環境優先、公益先行」的原則擬定重建方案,使個別業主有多元化選擇,例如提前出售重建股權以套取現金、分享重建利潤、或預選樓換樓及舖換舖,同時以公共資源提供過渡性貸款和協助安置租客,作為加快重建的潤滑劑。(註二)

成敗的關鍵是讓全港小業主化被動為主動,使市區更新成為城市永續發展的火車頭,而非東歪西倒的雞肋。各項配套措施,例如完善規劃機制、提升文化保育優次、推行樓宇復修為先策略、扭轉市區與新界發展的佈局失衡等等,自然不可或缺。在未有全盤對策之前,降低強拍門檻,只會加深既得利益的壟斷,使下一步改革難上加難。

事實勝於雄辯,即使我們能為林鄭月娥局長的誠信投下一分信心票,這項千瘡百孔的新例仍然難脫九分謬誤。與其倉卒上馬,何不從長計議?作者是公民黨副主席

(註一)《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545 章)土地(為重新發展而強制售賣) ( 指明較低百分比) 公告, 立法會參考資料摘要(DEVB(PL-UR)70/41/85),第4 段(註二)公共專業聯盟2009 年12 月發表《公平重建復修為先──市區更新策略研究報告》,詳見www.procommons.org.hk

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