專欄文章

復建居屋成為全城熱話，特首曾蔭權上周祭出拖字訣，宣布用5 個月諮詢市民意見。冷不防地產商在本周聯手祭出「下馬威」，迫使政府拍賣的東涌地皮在10 年未見的情下慘淡收場。政府與大地產商的博弈已經由暗轉明，究竟政府是不惜與財雄勢大的地產商硬併，維護公眾利益？還是特首未戰先降，所謂保障市民福祉只是為求自保的堆砌之詞？未來幾個月政府會否復建居屋，將是一個最清晰的指標。

曾蔭權上周在立法會上聲稱本地樓價急升主要有3 個因素： 「第一，樓房按揭利息極低；第二，外來資金流入，走進本地樓市；第三，新樓供應偏低。頭兩個因素反映全球市場走勢，並非香港本身能夠有效控制，而在本地新樓供應方面，政府已在做工夫，會加緊努力。」

「市場失效」是核心矛盾

政府的所謂「努力」是指增加土地供應，卻漠視了一個最核心的矛盾：即由新增土地轉換成新增樓宇的過程中的「市場失效」。正因為市場失效，不但令近年新樓落成量減少，更使新樓供應的種類不能切合市民需要，導致民怨沸騰。而復建居屋正是政府補救市場失效的最關鍵政策工具。

政府的基本政策目標，應在於建立一個不受人為操控、供求均衡的市場，讓物業市場上有不同價位的樓宇供應，並隨需求變化而調節。

先看看兩組導致供求失衡的數字：新住宅樓宇供應量在2007、2008 至2009 這3 年間一直下跌，每年單位供應量分別為10,500、8776 和7157 間。同一期間，若以單位呎價每呎4000 元作為「豪宅」與低收入中產者能夠負擔的「小康住宅」的分界線，每年「小康住宅」的供應量分別為654、248 和108 間，即佔當年總供應量的6.2%、2.8%和1.5%。而2010 年起至今，呎價4000 元以下的「小康住宅」竟然連一間也沒有，最近新界元朗的新樓盤也高達每呎5600 元。

從市民置業能力來看，家庭月入中位數從1997 年的19,000 元下降至今年首季的17,500 元，所以對「小康住宅」的需求其實有增無減。偏偏一手樓的平均價卻從1997 年的537 萬上升至今天的615 萬（註），為何地產商明知中、下價樓市場龐大卻按兵不動？

「少建多賺」策略違背公益

市場失效的情顯而易見：即使「小康住宅」需求殷切，但地產商為了追求厚利，不管地皮位處新界或市區、舊區或新區，均一律包裝成豪宅出售。呎價4000元以下的新樓完全在市場上消失，並非因為土地供應不足（大發展商可隨時運用囤積多年的土地儲備，根本毋須倚賴政府賣地），而是地產商經過仔細計算後，無意興建這類「小康住宅」，寧願「少建多賺」，不肯「薄利多銷」。

這種畸形現象並不罕見，一如「西隧」現今的營運模式：雖然隧道費高昂，使用量不足，但即使加價10%，由於慣性需求的緣故，使用量下跌少於10%，營運商仍然會「少做多賺」，結果造成資源浪費，其他隧道大塞車，公眾利益受損，營運商的利潤卻上升。

解決市場失效的良方，是由政府填補空檔，把地產商無意供應的商品，推出應市。居屋的呎價介乎2000 至4000 元之間，正是填補了市場上「小康住宅」的空白。要增加這種「小康」價位樓宇的供應量，自然須從新建居屋入手。鄭汝樺所謂活化二手居屋市場，只是令二手居屋轉手較為方便，根本不會增加整體「小康住宅」的供應量，對於滿足積壓多年的市場需求絲毫無助。

政府浪費手中「聰明彈」

重建居屋的另一妙用是迫使地產商改變過度「豪宅化」、「少建多賺」的策略。因為很多有置業需要、但負擔能力有限的中產市民，一但預期有定量的居屋長期供應，便不會耗盡家財，甘心以豪宅價把自己綑綁成超班的「房奴」。當地產商預期到市民有這種預期心理的時候，便無法不調整策略，恢復興建貼近小康價位的樓宇，否則流失了這批買家的購買力， 「少建多賺」的如意算盤便無法敲響。

因此，重建居屋對調節市場的威力，在宣布重建的一刻便會開始生效，而並非如某些危言聳聽的測量師所言，因為建築周期需時逾5 年，所以遠水不能救近火，重建居屋只會製造更多負資產業主云云。正因為這種「市場預期心理」的妙用，重建居屋是政府與地產商博弈過程中的「聰明彈」，運用得宜，便能夠擊中要害，扭轉物業市場的失衡。政府一直為重建居屋吹淡風，究竟是不明白「聰明彈」如何運作，還是根本無心站在市民一方，甘願在地產商面前棄甲曳兵？由於特首從小圈子選舉產生，特區政府在龐大特權利益面前，猶如面對一道高牆。無數市民正把手中的雞蛋擲向高牆，但手握「聰明彈」的政府，卻得物而不用，寧願袖手旁觀。

今次東涌地皮一役，地產商不宣而戰地向政府施加壓力，測試政府對於理順物業市場的決心。不少市民猜度，究竟地產商集體杯葛是否等同聯手圍標造價？若有公平競爭法，聯手圍標便是嚴重罪行。今次政府拍賣官直指情「不尋常」，卻無權徹查，這是因為特區政府一直拖延立法，而立法會內反對訂立公平競爭法最烈的，正是處處維護特權利益的功能組別！