專欄文章

雖然麥齊光工程師擔任發展局長僅12天，但他在任內公開了一份關係重大而政府多年來秘而不宣的資料：你和我和700萬港人在全港共同擁有3900 公頃丟空不用的土地， 其中包括2100 公頃住宅用地。這些土地已屬政府所有，毋須向私人徵收，更已根據城規會通過的分區計劃大綱圖劃定了住宅、商業、工業、社區、休憩等指定用途。

這些土地不是政府官員的私產，只是由政府代表公眾持有。由於從2009 年起因改動規劃而新增的住宅用地只有76 公頃，足以證明政府擁有而丟空了3 年以上的住宅用地超過2000 公頃〈註一〉。香港的基建設施十分完備，以工程界的能力，可以把境內任何一幅土地在兩三年內從「生地」變為有水、電、道路配套的「熟地」。土地是香港珍貴的資產，把土地丟空猶如把金條撒在地上，庫房沒有回報（臨時用途的租金微不足道），社會喪失發展機會。

囤積土地窒礙發展

正因為政府擁有依法開拓和徵用土地的公權力，任何政府均應地盡其用，只要配合按部就班的拓地規劃，就可確保土地供應源源不絕。正如商界為了提高投資回報而廣泛採用「及時制度」（Just in time）管理一樣，積存貨品是現代管理的大忌。

政府囤積大量土地超過3 年，絕不正常。

究竟是官員計錯數，還是缺乏想像力，找不到有效利用土地的用途？抑或政府故意囤積居奇、抬高地價？這是維護公眾利益，還是方便利益輸送？

先看市民最關心的住宅用地：香港人均住房面積是145 平方呎，比珠三角城市平均365 平方呎的一半還要低。即使未考慮每年新增家庭的住房需求，政府也應該把增加市民居住空間列為政策目標。發展局長陳茂波在新界東北諮詢會上，聲稱政府擁有的2100 公頃閒置住宅用地，有1200公頃預留作包括丁屋在內的「鄉村式發展」，約500 公頃屬斜坡及道路而不能使用，只剩400 公頃可建住宅。這種說法有兩大疑團，政府必須交代清楚。

丁屋用地毋須預留

其一、根據《基本法》和城規條例，政府均無預留土地供原居民興建丁屋的義務。事實上，丁屋政策從一開始便已預設「自然死亡」的機制，因為根據法規，原居民只能在原有村界的300 呎範圍或分區計劃大綱圖上指定的「鄉村式發展」地段上興建丁屋。因此，只要城規會不在大綱圖上新增「鄉村式發展」地段，丁屋用地便會「買少見少」，直至政府無地可批為止。循此思路，陳茂波口中的1200 公頃可以全數撥作一般住宅用地，不會違背原居民在《基本法》框架下的固有權益。這些地段是否維持低密度發展，可以從速檢討，再由城規會按程序決定，但絕非拖延不用的藉口。

其二、從麥齊光公開的資料判斷，政府統計的慣例是把用作運輸道路的土地分項列出，不會與住宅或工商業等其他用途合併計算〈註二〉。例如現今全港18 區已規劃作住宅用途的土地共有9760 公頃，運輸道路另佔4998 公頃，兩者不會混為一談。另外，即使個別土地內包含斜坡，發展商也懂得把斜坡所應佔的地積比率轉移至相連地段「起到盡」，不會令整幅土地的可建樓面面積減少。究竟陳茂波是因為不懂行而被誤導，還是他刻意抹殺這500 公頃土地的發展潛力？

建屋大業只欠東風

即使大家接受陳茂波最保守的估算，政府可在閒置土地上興建最少38 萬間平均面積700 平方呎的住宅單位〈註三〉，是東北新界新發展區可建單位的7 倍，足以滿足今天在輪候公屋的20 萬個家庭的需要，還剩18 萬個居屋或私樓單位供中產家庭選購。這套「建屋大業」毋須收地，大部分毋須重新規劃，所需資金與興建第3 條機場跑道相若，只欠梁振英政府的一個決定。若果加上地產商在私人土地上興建和市建局收購舊區重建的單位，房屋供應量可遠高於此數。

再看商業用地，政府一直說寫字樓供應不足， 但閒置土地中商業用地有25 公頃，可以提供2400 萬平方呎的寫字樓或商場（以平均9 倍地積比率推算）。這些土地很多位處市區，單計算中西區、灣仔和油尖旺，便超過10 公頃。光是中西區的閒置土地已可建逾400 萬平方呎寫字樓，10 倍於政府執意重建的中區政府合署西翼大樓。由此可見，完整保育政府山，對甲級寫字樓供應是否充足，不會有絲毫影響，反而政府拒絕釋放閒置土地的政策，是對本土商業發展的最大障礙。

最後看閒置的工業用地，共有300 公頃，其中126 公頃在元朗，比北區的106公頃還要多。這對發展局重新規劃新市鎮的選址，是重要啟示。新市鎮要為本地人提供就業機會，便必須在居民易於到達的地點發展工業，所以有鐵路直達的元朗區錦上路和新田一帶（ 將會在北環線設站），遠比北區坪輋∕打鼓嶺這些貼近邊境卻遠離鐵路站的地段，更符合本土發展和就業配套的要求。

去殖民化地盡其用

政務司長林鄭月娥經常重複說： 「政府不會賤賣土地」。這句乍聽合理的說話，其實是自打嘴巴。當政府推銷高鐵、港珠澳大橋和第三條跑道等耗資幾百億至過千億元的項目時，不斷重申政府庫房是否有財務回報不重要（若只計算現金收支，這些項目全部蝕本），最重要是項目帶來的社會經濟效益。但在運用政府擁有的閒置土地時，為何只計算有多少真金白銀到手，卻一句不談善用土地能令市民安居樂業、令工農商百業發展所帶來的社會經濟效益？

政府自欺欺民的另一手法，是過分強調賣地收入對政府財政的重要性，藉詞拒絕改革。事實上，過去5 年政府賣地收入總計1000 億元， 不及同期綜合財政盈餘3063 億元的三分之一〈註四〉。換句話說，即使政府以零地價的方式「還地於民」，香港仍然會水浸庫房。

英殖統治者視土地為政府的家當，藉賣地收入壓低稅負，削弱民眾對官員問責的誘因，以方便管治。回歸後董曾兩任政府均未能擺脫前朝的慣性思維，以致經濟民生皆陷困境。今天市民對「地盡其用」的訴求，無疑是對一貫奉「囤地增收」為圭臬的官員，當頭棒喝。可以預期，政府官員必定會提出千百個理由抗拒改革，死抱土地儲備不放。梁振英班子能否駕馭行政機關，走上「土地非殖化」的新路？

香港人向政府討回「被失蹤」的土地，重新發掘每一片土地的使用價值而非交換價值，不僅是為了改善居住條件，更是啓動民主規劃的鎖匙。

〈註一〉見前發展局長麥齊光2012 年7月4 日就潘佩璆議員提問的書面答覆。

〈註二〉同上，見書面答覆的附件一。

〈註三〉按照1200 公頃「鄉村式發展」以0.4 倍地積比率，400 公頃市區用地以5 倍地積比率推算，可建樓面面積為2.67 億平方呎。

〈註四〉若加上發展商向政府補地價的收入，5 年總計約2600 億元，仍然低於同期的綜合財政盈餘。