專欄文章

香港特區政府擁有兩項最龐大的公共資產，其一是過萬億港元的公帑儲備，其二是全港土地業權（因為所有「私人土地」不過是向政府租用土地使用權，只有一塊撥歸中環聖約翰座堂的地皮除外），而後者比前者的價值有過之而無不及。因此，如何善用土地資源令香港人公平受惠，是任何執政者責無旁貸的頭等大事。特區成立後從未糾正殖民地時期遺留下來的矛盾，反而梁振英政府上場近4年，不僅沒有在土地政策實施轉型正義，反而加深了權貴壟斷的勢頭，對社會發展傷害之深，實可「美」政制發展停滯所觸發的民憤，同為特區未來變局的兩枚重磅炸彈。

從近期廣受市民關注的幾宗事例，可窺見特區政府土地管理如何製造人為漏洞。從特首梁振英到負責土地政策的發展局長陳茂波，他們的管理手法有兩大特徵：一、寬緊不一親疏有別

雖然整體土地價值遠比庫房公帑巨大，但政府管理土地的酌情權遠遠高於運用公帑，後者需要獲得立法會審批，但前者基本上黑箱作業，因為政府在法律上堅持「私人大業主」地位：如何批地，地契加入哪些條款，索取地價多少，違反地契時是否追究、如何追究，全部由行政機關決定，立法會及公眾均無權過問，只當事件鬧大變成醜聞時才勉強回應。

最典型的例子是石澳東丫背村寮屋變豪宅，即使過去30年有人多次質疑，甚至審計署和申訴專員也曾經發表報告指出制度漏洞，屋主依舊「豪宅我自用之」。但上周傳真社揭穿業主有高官權貴背景後，地政總署忽然要求屋主在3日內清拆，可見行政機關酌情權可寬可緊，完全按照政治需要而定。政府程序和內部指引，都是用來堵塞悠悠之口的遮醜布，否則地政總署去年清拆了212間非法寮屋，為何這些豪宅不包括在內？

其實「親疏有別、按需執法」的案例比比皆是。

例如長春社最近揭發鄉議局前主席劉皇發家族，在白泥涉非法填泥最少2.13 公頃，涉及5個魚塘，其中一幅由鄉議局主席劉業強擔任主席的水耕農場持有，整整一公頃土地前身竟是魚塘，遭倒泥填平再發展。十八鄉鄉事委員會主席兼大棠村村長梁福元也被村民質疑參與非法填泥。規劃署早於2008年知悉，但未有要求還原土地為魚塘，只要求移走地上的剩餘物料及種草。被團體質疑後規劃署僅表示「會考慮不同因素制訂恢復通知書的要求」。

又例如朱凱迪團隊發現新證據，確認天水圍泥頭山不是純泥頭而是建築廢料，連房協「喜漾」地盤的承建商也直認不諱。這正好說明規劃署一直聲稱，由於泥頭山在1993年法定發展審批地區圖生效前是已存在的露天存放泥沙倉所以不能執法，完全是站不住腳的託辭。有人把泥沙倉非法改作建築廢料堆填區而屢勸不改，不僅規劃署可要求清理還原，更可成為地政總署依據法例收回土地的理由。

梁振英上台後不作為，未有更改政策、未有提出修例、未有加強執法，實質上加劇了不公義的土地劣政。

二、犧牲弱勢方便權貴

特區官員「不作為」的心態只在避免妨礙「先破壞、後發展」的大局才適用，對於擴張版圖卻絕不手軟。現今爭議最激烈的馬屎埔收地抗爭，正好反映梁振英政府的管治思維。

新界東北發展規劃一直受專業團體和環保組織質疑，因為新界有很多已破壞的棕地，政府有4000多公頃閒置土地，鄉郊有近千公頃丁屋預留地都未有善用，但古洞一帶的優質農地已買少見少，為何偏偏要優先發展？

事實上，公共專業聯盟與姚松炎等學者兩年前提出「雙南方案」，建議利用元朗南約100公頃已受破壞的棕地，以及古洞南170公頃的粉嶺高爾夫球場發展，預計將有6萬2000個房屋單位供18萬人居住，提供與新界東北規劃相若的房屋單位數量。但由於所需收回的土地及農地均較少，安老村長者不需遷走，開發成本估計較新界東北方案低300億元。

可是陳茂波拒絕認真研究「雙南方案」，還推翻了林鄭月娥因應市民對官商勾結的質疑而採用政府收地發展的承諾：只要地產商能夠集齊4000平方米以上的地盤，可獲「公私合營」優待，毋須投標便取得發展權。此舉等同政府假借大地產商之手強行收地，毋須向租戶提出官方認可的安置賠償，是導致恒基與馬屎埔農戶直接衝突的主因。今天大家看見執達吏驅趕馬屎埔農戶和留守青年的悲劇，一定要看透誰是元兇。

土地轉型正義特首競選難逃避

國際上「轉型正義」（transitionaljustice）泛指經歷了民主化洗禮的政府對過去獨裁政權實施的違法和不正義行為的補救措施，例如南非平反白人政權的種族隔離政策，或台灣對「二二八」和「白色恐怖」時期的受害者賠償，也包括因國民政府抵台後土地改革不公而要求糾正的呼聲。

放諸香港，最迫切的轉型正義莫過於土地政策，因為政府土地管理廢弛和原居民丁權引伸的不公義，造成地產霸權、棕地氾濫、生態破壞、農地萎縮、房屋供應緊絀、房肆虐、年輕一代困於「樓奴」死局等一連串深層次矛盾，既令香港成為全球樓價最不可負擔的城市，更曾成為《經濟學人》「裙帶資本主義指數」全球之首，令財富集中在一小撮能夠影響官員決策的權貴手上。

根據一項美國研究，香港以平均智商107屬全球最高，卻無力制止尸位素餐的官員壟斷權位，至今未見大亂實屬奇蹟。一流市民眼見三流官員把香港推向二流城市，香港人快樂指數近乎全球最低，何足怪哉？

思匯政策研究所剛公布調查，香港年輕人中79%認為香港與他們起初定居時相比變得更差。隨社會矛盾激化，土地轉型正義勢必成為特首候選人無法逃避的關鍵議題。