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09/02/2011
雙龍會 – 一手樓銷售漏洞處處
西半山TheIcon貨不對辦事件，揭示了一手物業銷售的監管漏洞處處，對小業主可謂毫無保障。隨舊區重建項目與日俱增，若特區政府對於監管一手樓銷售仍然採取「歎慢板」的態度，TheIcon事件只會在香港各個舊區的樓花項目翻版出現。前車可鑒，TheIcon事件衍生的議題，實在值得深入討論。
目前監管樓花銷售主要依賴「預售樓花同意方案」，此方案在一九六一年訂立，由地政總署把關；而TheIcon乃舊樓重建項目，所在地段的土地契約早於一九一三年訂立，正正不受上述方案規限，即是發展商的財政狀況、買賣合約及大廈公契的條款、售樓書內容及進行預售的方式，均不受地政總署規管。結果形成是次樓花連最基本的監管都沒有，造成「無王管」的情況。
舊契土地樓花「無王管」
其實舊契土地在香港並不罕有，當年被清廷割讓予英國的香港島和九龍半島的土地，有相當一部分都屬於舊契土地。近年維港兩岸不少的土地都開始進行舊區重建，與TheIcon相似的重建項目比比皆是，特區政府必須積極處理這些舊契土地在重建時可能出現的問題，通過立法堵塞漏洞。
不少準業主都是通過售樓書了解物業的詳細資料，再根據該等資料作出買樓的決定。但是TheIcon事件中，準業主在買樓前均沒有獲發展商發出售樓書，純粹通過物業代理提供的宣傳單張了解樓盤的詳情，而當中的資料都是極其簡單。根據二○○○年《未建成住宅物業銷售說明條例草案》中，亦有提到發展商應確保售樓書內的資料準確無誤，比現在的「預售樓花同意方案」更加嚴謹，這反映只靠「預售樓花同意方案」監管也是不夠的，何況今次TheIcon連此方案也監管不來。更奇怪的是，發展商是在樓花開賣後約四個月才向屋宇署呈交有關的售樓書。政府實在有需要檢討現時只需要發展商向屋宇署呈交售樓書存檔的機制，並規定發展商必須向準業主發出資料準確的售樓書，以確保一手樓的銷售過程透明公平。
地產代理的服務和操守也是整個事件的其中一個焦點。整個事件中，作為樓盤的獨家代理，有關的物業代理商似乎從來沒有盡力保障準業主的合理權益，連當中的開放式廚房是否合規也不知道。老實說，物業代理是一項專業工作，大部分的置業者均為外行，要依賴物業代理作指路明燈。地產代理起碼都要有基本專業責任水平，要知道發展商要求其所做的是否違法，否則對置業者的保障可謂蕩然無存。
遇上嶄新間隔設計須留神
TheIcon其中一個矚目的賣點，就是當中的開放式廚房。相信這也是今時今日不少新建物業都會以此作為重要的瞄頭之一來吸引買家。但大家知道要成功獲屋宇署批准開放式廚房殊不簡單，特別是愈近逃生門，要求愈多。若設置此等設施乃易如反掌之舉，發展商就不用大費周章，要求業主簽署文件，將責任推卸在買家身上，安排在交樓後才為買家裝設開放式廚房。正因如此，各位如在購買樓宇時遇上一些較為嶄新的間隔設計，必須格外注意，並要請教專業人士確定有關間隔合規格，否則一旦出現問題，所有的法律責任就必然落到業主頭上。
最後，再一次促請政府當局盡快就一手樓的銷售監管機制進行立法，以保障置業者。買賣樓宇時，小業主在簽署所有文件都要格外留神，以免這些源於地產商的不合理事件再次發生。