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04/11/2009
雙龍會 – 樓市失衡政府須正視
近三個星期，無論遇到甚麼人，我們都不愁沒有話題，單單提起個「樓」字，大家便滔滔不絕。香港的住宅物業市場，已經出現供求失衡及市場資訊不平衡的情況。政府必須理順這個市場。
市場失衡現象是基於政府未能增加土地供應，無論是勾地表還是通過補地價更改土地用途，都無法有效增加土地供應。現時的勾地制度，土地必須由發展商主動勾出才能進行拍賣，政府的彈性實在極低。同時，由於政府並沒有公開土地的意向價格，發展商可能因難以評估地價而影響勾地意欲。政府若希望優化勾地制度，並不能純粹考慮調低勾地價格的門檻。
考慮定期賣地調整供應
通過改變土地用途亦不能有效增加住宅土地供應。發展商必須主動提出補地價申請才能啟動機制。整個商討過程可能長達數年，近日達成近百億元補地價協議的烏溪沙地皮就是一個最好例子。
因此，政府應慎重考慮恢復定期公開賣地的制度，公開土地拍賣的時間表和各幅土地的類型及發展參數，既可確保政府有調整土地供應的彈性，亦可讓發展商做好土地儲備的規劃，穩定未來一段時間的土地和樓宇供應，避免樓價大幅波動。
除了處理樓市的供求失衡問題以外，資訊不平衡的問題亦須被正視。較早前廣管局提出某個樓盤的電視廣告涉嫌誤導觀眾，可見樓盤的銷售手法存在不少漏洞。還有，不少位於非傳統豪宅區的樓盤，也千方百計包裝為豪宅。例如位於港島大坑徑的樓盤，竟聲稱自己位於渣甸山；而位於牛池灣的樓盤，發展商竟說它位於飛鵝山！
誤導的資訊，絕對會妨礙置業者作出最理性的購買決定。政府應該認真研究讓當年被打入冷宮的《未建成住宅物業銷售說明條例草案》重見天日，加強對樓花的銷售手法、售樓書的資料、價格資料和示範單位等的規管。同時，亦應該考慮法律改革委員會的建議，立法規管已建成一手住宅物業的銷售手法。
首置計畫政府仍孭五億壞帳
解決一手樓市場資訊失衡情況，亦有助於減少對二手樓市場的負面影響。一手樓樓價因資訊不平衡而飆升，將會產生連鎖效應，帶動周邊二手樓宇樓價上升。當該等效應不斷擴散，會令市民需求殷切的中小型樓宇價格水漲船高。政府絕對不能以現時純粹是豪宅市場過熱為由，拒絕處理一手樓市場出現的問題。
面對今天的高樓價，不少市民都建議政府重推首次置業貸款計畫，協助置業者，特別是年輕置業者上車。政策原意固然可取，但要審慎考慮。這計畫令政府至今仍須承擔接近五億元的壞帳，拖欠還款的個案比例更達到個案總數的四成多。若要重推，年輕的首次置業者可能會低估置業的潛在風險及忽略置業決定帶來的長遠經濟負擔，最終成為一生的包袱。
前天，國際貨幣基金組織發表一份關於香港經濟的報告，提出香港資產價格高企的情況應予關注，並建議特區政府採取適當對策。但無論政府提出哪些針對樓市的措施，均須顧及未置業、將置業和已置業的市民。