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15/09/2010
雙龍會 – 甚麼房地產政策？
如果你問特區政府任何一位高官，甚至特首：「我們的房地產政策是甚麼？」答案肯定因人而異，但全都不邊際。單看一些數字便不難察覺，政府的房地產政策是沒有房地產政策。九七年樓市高峰時，政府賣地收益為三百二十多億元；到經濟低迷時，賣地收入降至大約一百億元；去年經濟復甦，賣地收益是一百四十多億元。今年樓市飆升，五月至八月間政府已推出六幅住宅地皮拍賣，較去年整個財政年度推出四幅住宅地皮為高。四個月的賣地收益已錄得近三百四十億元，已高出去年收入的一點三五倍。估計本財政年度總拍賣土地收入到現時為止已逾五百億元，遠遠超出政府本財政年度土地收益三百四十一億元之預算，增幅高達百分之四十七。
賣了居屋買不到私樓
這些數字顯示，政府賣地只是要求跟隨樓市增加收入，不但不能遏止樓價飆升，反而導致樓價火上加油，令各地產商笑逐顏開。理由很簡單，政府囤地薄銷，是維持高地價的主要原因。特區表面上是低稅率經濟區，但高地價本身已是一項龐大稅收，加上限量發售和競投拍賣本質是以價高者得，樓價怎不能與日俱升？高樓價政策令地產商專注豪華住宅市場，加上政府買樓送移民政策，令高價樓市場旺盛，而其連鎖反應是帶動中下價樓宇價格亦不斷上升，令基層市民終日活在水深火熱的惡性循環之中。
特區現時有六十八萬公屋住戶。在○二年停建居屋前，總共有十七萬六千公屋住戶遷入居屋，但隨居屋供應停頓，私樓價格飆升，公屋遷至居屋的流轉率近年已大幅減至只有大約三千多戶，減幅高達五成。流轉率勁跌的直接影響是公屋輪候期加長，政府需要運用更多公帑興建公屋及補貼。根據房委會數字，一個公屋單位的政府資助為一百零三萬元，相對於居屋資助為六十五萬元高近一倍。這些都是高地價政策為香港帶來的經濟黑洞，實在看不到出口在哪裏。政府去年大事吹噓說要活化居屋二手市場，但樓市高企，令意圖轉讓的客戶需付出與市場掛的追補地價，賣了居屋，卻買不了私樓，這二手市場如海市蜃樓，根本改變不了特區樓價高企的不健康現象。
撤買樓送移民緩不健康
也許在這地少人多的地方，定期拍賣土地是難以避免的。但假若特區政府能增加賣地的透明度，規定每年賣地的數目及公開長遠土地供應的時間表，可令市場有較長遠的發展願景，減低地產商長期囤積土地的意欲。
至於保持樓價穩定方面，政府則必須增加供應量，回應中下價樓宇的發展需求，增強居屋住戶進入私樓市場、公屋住戶進入居屋市場之意欲和能力，藉以增加轉流量。有限量地復建居屋、寬鬆處理居屋補地價問題、取消買樓送移民政策，亦有助紓緩中下價樓宇供不應求的不健康情況。要令特區房地產轉為持續平穩發展，扭轉現時樓宇市場泡沫化之劣勢，特區政府必須一改往日墨守成規，抱殘守缺，沒有應變能力的房地產政策，應改為推動更有想像力、能適應市場走勢、平衡中下價樓宇需求的彈性房地產政策。曾特首，你的《施政報告》可有考慮到為香港重新訂立有方向性的房地產政策？這點你做得到嗎？